Покупка недвижимости в общую долевую собственность порождает огромное количество вопросов касательно того, в каком объеме, как и кому из собственников должен быть выплачен налоговый вычет.
Налоговый вычет при купле квартиры в долевую собственность
- С 01.01.2014 года в законодательные акты добавлены серьезные поправки, регулирующие вычеты при долевой собственности. Так, порядок оформления, а также суммы вычетов рассчитываются исходя из фактической даты, когда Вы стали обладателем недвижимости.
До конца 2013 года лимит имущественного вычета применялся исключительно к объекту недвижимости и достигал 2 000 000 рублей, а после 01.01.2014 каждый из собственников жилого помещения может обратится за получением льготы, которая не должна превышать 2 000 000 рублей.
В то же время, нужно учитывать, что за дату приобретения недвижимости принимается дата регистрации права собственности.
Пример 1
В мае 2011 года И.Э.Крюков, К.Х.Федотов, И.Ш.Карпов и Х.Ш.Михайлин приняли решение приобрести частный дом стоимостью 7 000 000 рублей. Доля каждого совладельца равняется 25%. Допустимая сумма удержания на четверых — 2 000 000 рублей, то есть – по 500 000 на каждого. Из них 65 000 подлежат возврату (2 000 000 x 25% = 500 000 x 13% = 65 000).
Пример 2
В 2018 году Ю.Я.Петриков и его подруга М.З.Паламарчук приобрели жилплощадь, которая стоит 6 000 000 рублей. Доля каждого собственника составила 50%. Оба владельцы смогут получить налоговый вычет по 2 000 000 рублей на человека и возвратить по 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).
Налоговый вычет в случаях, когда у объекта недвижимости имеется два собственника
Налоговый вычет при покупке жилья на двоих собственников разделяется согласно доле каждого правообладателя приобретаемой единицы.
Пример 1
Сестры Ч.Ю.Спиридонова и Й.Ю.Спиридонова купили в середине 2017 года апартаменты стоимостью 3 600 000 рублей. Обе сестры владеют 50%. Обе сестры получат вычет по 1 800 000 рублей, им будут выплачены по 234 000 рублей (3 600 000 x 50% = 1 800 000 x 13% = 234 000).
Пример 2
С.Ф.Давыдов и его гражданская супруга Л.Ш.Тимофеева купили в 2014 году купили недвижимость по цене 4 800 000 рублей. С.Ф.Давыдову принадлежит 75% квартиры (3 600 000 рублей от стоимости), а Л.Ш.Тимофеевой – 25% (1 200 000 рублей). Соответственно, С.Ф.Давыдов будет просить предельный вычет в объеме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей, а его гражданской жене положены 156 000 рублей.
Во время купли части недвижимости или же при долевом участии, один владелец не может адресовать свою льготу на налоговый вычет второму владельцу. Исключения составляет совместная долевая покупка недвижимости супругами, а также при вычете за долю, принадлежащую ребенку.
Оставшуюся часть вычитания, которая не была использована, разрешается перенести на последующую покупку единицы недвижимости. Но не стоит забывать, что суммарная цифра налогового вычета обеих приобретений не может превышать 2 000 000 рублей.
Пример 3
У. Й. Иваницкий приобрел небольшую квартирку за 1 250 000 рублей. Он может получить вычет на полную стоимость – 1 250 000 рублей и вернет себе 162 500 рублей. Учитывая то, что максимальной суммой является 2 000 000 рублей, У.Й.Иваницкий сохранит за собой привилегию на использование остатка вычета — 750 000 рублей, который он сможет израсходовать во время последующей покупке недвижимости (1 250 000 x 13% = 162 500, 2 000 000 – 1 250 000 = 750 000).
Вычет при наличии трех, четырех и более собственников жилья
В случаях, когда жилье приобретается тремя и большим количеством лиц, объем налогового вычета зависит от доли каждого совладельца.
Пример
Братья С.К.Любимов, Ф.К.Любимов и Г.К.Любинов купили дачу за 7 600 000 рублей. При покупке дома, С.К.Любимов заплатил 3 800 000 рублей, Ф.К.Любимов и Г.К.Любимов заплатили по 1 900 000 рублей. Доля С.К.Любимова составила 50%, а его братьев – по 25%. Исходя из этого, С.К.Любимов сможет получить вычет в сумме 2 000 000 и получит на руки 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000). А его братья смогут получить вычет из полной затраченной ими суммы – 1 900 000 рублей, и вернут себе по 247 000 рублей (1 900 000 x 13% = 247 000).
Налоговый вычет при реализации доли в квартире
Во время реализации доли жилплощади, которая находилась в собственности менее минимального установленного срока, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При этом, продавцу разрешается получение вычета при реализации своей части квартиры в размере 13% от уплаченного налога, но не больше, чем 1 000 000 рублей.
- Доля, подлежащая продаже, должна иметь государственную регистрацию в качестве самостоятельной единицы купли-продажи, а минимальный установленный период владения недвижимостью зависит от даты и способа приобретения права собственности.
Вычет при продаже доли жилья со сроком владения менее 3 лет
Если доля квартиры была куплена ранее 1 января 2016 года, независимо от способа приобретения права собственности наименьшим сроком владения недвижимости является 3 года. Если доля квартиры продается до истечения этого периода, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При уплате налога он может получить вычет.
Пример 1
С.Ж.Миронова решила продать свою долю в квартире, которую приобрела 1.07.2015. Стоимость продаваемой доли составляет 1 450 000. Ей придется заплатить подоходный налог 13% от вырученных средств, поскольку она владела объектом недвижимости менее 3 лет. Но в то же время, она сможет получить вычет на сумму 1 000 000 рублей, и вернет 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000).
Вычет при продаже доли квартиры со сроком владения менее 5 лет
Если доля квартиры была приобретена после 1 января 2016 года, минимальный срок владения зависит от способа получения права собственности. Сохраняется минимальный срок в 3 года, если право собственности на нее возникло в следствии:
- наследования или получения в качестве подарка от близкого человека;
- приватизации;
- передачи жилья посредством подписания договора пожизненного содержания.
Пример 2
С.С.Капустин унаследовал от своей бабушки пол дома. После оформления необходимых документов по наследству, 12.12.2015 он получил право собственности на часть дома и решил сразу же ее продать по цене 1 000 000 рублей. После уплаты подоходного налога, он получил право на налоговый вычет в полном объеме и вернул 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000). Для того, чтобы не платить налог ему нужно было провладеть данным объектом недвижимости не менее трех лет.
В других случаях минимальным периодом владения считается 5 лет. Если владелец продает жилплощадь, не владея ею на протяжении вышеуказанного срока, он обязан подать декларацию НДФЛ и уплатить налог. Также, ему дается право на получение налогового вычета на сумму до 1 000 000 рублей. Можно не уплачивать налог, в случае если Вы владели долей квартиры дольше минимального срока.
Пример 3
Б.Ю.Калашников купил часть квартиры 01.08.2016, но обстоятельства вынудили его продать ее через месяц после покупки за 800 000 рублей. Поскольку он не был владельцем на протяжении 5 лет, он обязан уплатить подоходный налог с указанной суммы и, при этом, может претендовать на получение налогового вычета в сумме 800 000 рублей. На руки он получит 104 000 рублей (800 000 x 13% = 104 000).
Те, кто владел долей недвижимости более указанного выше минимального установленного срока, полностью освобождаются от уплаты подоходного налога с ее продажи и от подачи налоговой декларации, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ , п.4 ст.229 НК РФ .
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2019 году при оформлении жилья на двух собственников
При покупке квартиры в ипотеку в 2019 году на двоих собственников, которые не являются со заемщиками, они имеют право распределить вычет по процентам в любой пропорции по их желанию. Также, каждый получает льготу на вычет при покупке 1⁄2 квартиры в ипотеку. При этом, налоговый вычет можно получить и по стоимости жилья и по ипотечным процентам:
- Сначала возвращают вычет по стоимости недвижимости.
- Затем возвращают вычет по стоимости процентов.
Сумма к возврату может достигать 13% от тех процентов, которые выплачиваются в рамках ипотеки.
Подробнее о вычете при покупке квартиры в ипотеку Вы можете прочесть .
Кто из собственников получает налоговый вычет при оформлении квартиры на двоих
После изменений в НК, которые вступили в силу с 1 января 2014 года, при оформлении квартиры на двоих, на налоговый вычет могут рассчитывать оба собственника. Правда, льготой не могут воспользоваться те, кто сделал это ранее в полном объеме. Каждый из двух собственников получает налоговый вычет в пропорции равной его доли в приобретенной недвижимости.
Пример
Т.Ш.Макаров и В.Ю.Макарова купили в общую долевую собственность жилой дом стоимостью 5 000 000. Доля каждого из них составила 50%. В такой ситуации оба собственника могут рассчитывать на вычет в размере 2 000 000, но выяснилось, что В.Ю.Макарова ранее уже получила вычет в полном объеме, поэтому в этот раз она не может претендовать на вычет. А Т.Ш.Макаров, который ранее не использовал льготу, сможет получить вычет в сумме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).
Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры в долевой собственности
Существует два способа получения вычета за покупку квартиры в долевой собственности:
- Оформления вычета через налоговые органы.
- Оформление вычета через работодателя.
В первом случае требуется подать в инспекцию справку 3-НДФЛ, заявление и сопутствующие документы. Вычет, в таком случае, будет перечислен на расчетный счет заявителя.
Во втором случае необходимо взять в налоговой инспекции соответствующее уведомление и предоставить его работодателю. Если у заявителя два и более разных работодателей, он вправе самостоятельно выбрать того, кому подаст уведомление. После получения документа, работодатель будет до конца года выплачивать зарплату без удержания НДФЛ. Существенным минусом является то, что работодатель начнет выплаты только с того числа, когда получит уведомление, а не за весь положенный период.
Подробно о преимуществах и недостатках обоих способов получения налогового вычета Вы можете прочесть .
Как правильно распределить доли при имущественном вычете
Доли при имущественном вычете автоматически распределяются согласно долям совладельцев. Перераспределение долей возможно только между супругами. Также возможна передача долей детей их родителям. В остальных случаях, закон запрещает перераспределять доли при имущественном вычете совладельцев.
Последнее обновление Апрель 2019
После покупки квартиры собственник может воспользоваться имущественным вычетом и произвести возврат подоходного налога (НДФЛ 13%), уплаченного работодателем (в том числе и им самим по другим доходам), при этом сумма вычета ограничивается:
- 2 млн. рублей — максимальная стоимость квартиры (дома, комнаты, долей в них, строительства жилья), с которой может производиться расчет возврата. Возвратная сумма не может быть более 260 000 руб.(2 000 000 * 13%).
- 3 млн. рублей — лимит суммы уплаченных % по ипотеке (целевым кредитам и займам на строительство жилья или покупку квартиры), с которых рассчитывается вычетная сумма. Вернуть можно не более 390 000 руб. (3 000 000 * 13%). Такое ограничение введено после 1 января 2014 года. А вот уплаченные проценты по кредитам на покупку жилья до 2014 года, включается в полном размере (без ограничений) в состав имущественного вычета.
Кому нельзя получить возврат налога?
Вычет не предоставляется, если:
- Сделка между родственниками: супруги, родители, сестры/братья, дети.
- Если оплата произведена за счет постороннего лица. Но, если в платежных документах будет указано, что оплата совершена третьим лицом за собственника (по его поручению) и имеется доверенность на осуществление таких действия, то это допустимо для одобрения вычета.
- Оплата произведена за счет средств бюджета (региональный/федеральный материнский капитал, субсидии для молодой семьи, военная ипотека и пр.). При использовании бюджетных средств, эти суммы вычитается из стоимости жилья. Только из собственных средств гражданина возврат получить можно.
- Сделка между гражданами подчиненными по службе или приобретено за счет средств работодателя на имя работника организации.
- Если гражданин является ИП (не является плательщиком НДФЛ), если официально не трудоустроен (домохозяйки и пр.), не работающие пенсионеры (не имеют дохода, облагаемого НДФЛ).
- Если гражданин ранее использовал вычет.
- Налогоплательщик иностранный (не резидент РФ) гражданин.
- Когда недвижимость является коммерческой или не имеет жилого назначения.
Имеет важное значение в каком году приобретено жилье - до 2014 или после
Приобретено жилье до 2014 г. |
Приобретено после 1 января 2014 г. |
|
| Кому предоставляется? | Гражданам, не пользовавшимся ранее имущественным вычетом. | Гражданам, не пользовавшимся имущественным вычетом до 2014 года. |
| Предельный размер вычета | От фактической стоимости жилья, но не более 2 млн. руб . | Не более 2 млн. рублей |
| Размер уплаченных процентов по кредиту/ипотеке | Без ограничения , пока не будет полностью погашен | Фактически уплаченные проценты, но не более 3 млн. рублей . |
| Если стоимость жилья/доли менее 2 млн. возможно ли дополучить вычет при покупке другой недвижимости (добрать остаток)? | Нет , вычет предоставляется только по одному объекту, т.е недополученную сумму налога нельзя перенести на другой, позже купленный объект. Вычет в 2 млн. р. привязывается к объекту недвижимости, а не к человеку. | Да , при покупке жилья после 2014 года вычет привязывается к человеку, а не к недвижимости. То есть остаток можно будет дозаявлять при покупке других квартир, до тех пор, пока полностью не исчерпается лимит в 2 миллиона рублей. |
Сколько можно вернуть и сколько лет можно получать вычет?
1 Вариант: Покупка квартиры
Сумму налога в размере 260 00 руб. (или еще +390 тыс. руб. по %, если ипотека ) можно получить поэтапно. Поэтому, если налогоплательщик воспользовался вычетом не в полном размере (совокупный годовой доход не достигает 2 млн. руб. в текущем году), то остаток переносится на следующие годы до полного использования. То есть кто-то может получить возврат налога за 1 год, кто-то вернет налог в течение 3 -10 и более лет - это зависит от величины дохода гражданина . Допускается даже, если за отдельные годы доход (и соответственно) вычет будет 0 руб.
Пример 1 : Гражданин приобрел квартиру в сентябре 2013 года, стоимостью 4 млн. рублей. Приобретена за наличные, без кредита, поэтому имущественный вычет применяется только на 2 млн. руб. Расчет налога, подлежащего возмещению гражданину, зависит от дохода, полученного им в каждом году и составит:
Пример 2 : Этот же гражданин в 2016 году (т.е. после 2014 года) приобрел другое жилье в ипотеку/кредит. Он уже не может воспользоваться вычетом со стоимости жилья, поскольку он предоставляется только 1 раз в жизни . Однако может использовать имущественный вычет из суммы уплаченных процентов банку при ипотеке/кредите, поскольку первое жилье приобреталось без привлечения заемных средств и он этим вычетом не воспользовался (письма МинФина от 25.03.2015 № 03-04-07/16238, от 14.05.2015 № 03-04-07/27582, от 16.12.2014 № 03-04-05/64922).
На практике в ряде случаев налоговые инспекции отказывают налогоплательщикам в подобном случае, считая, что это право утрачено по "старым правилам" (до 2014 года, когда вычет на жилье и % был единым и воспользоваться им можно было 1 раз в жизни), но некоторым гражданам удается получить возврат налога по процентам при покупке другого жилья. Данный момент до сих пор является спорным и в случае отказа ИФНС можно добиться положительного решения через суд.
2 Вариант: Продажа одной и покупка другой квартиры в одном году
Бывает когда гражданин продает квартиру, за которую следует заплатить налог (бывшая в собственности менее 5 лет, полученная в дар или по наследству) и в этом же году покупает другую квартиру, по которой хочет заявить имущественный вычет. Тогда возможно сделать зачет. То есть воспользоваться вычетом в счет снижения налога с продажи квартиры (см. подробные примеры в статье ). Весь вычет в 2 млн. руб. может полностью погасить налог с продажи или частично (если сумма продажи была более высокой, допустим, 5 500 000 руб.).
Куда и когда обращаться за получением вычета
Есть 2 варианта, где получить возврат подоходного налога при покупке квартиры/земли/ дома:
Через ИФНС (налоговую инспекцию)
Для получения вычета обращаются в налоговую инспекцию не ранее следующего года после покупки недвижимости. На следующий год следует повторное обращение и т.д. В каждом году размер возврат может быть не более налога уплаченного за прошедший год. Не исключена возможность воспользоваться возвратом налога и "с опозданием", т. е. спустя несколько лет после покупки (предоставляется не более, чем за 3 последних года).
Пример 3: Гражданка приобрела жилье в 2013 году, вычетом не пользовалась, поскольку не было налогооблагаемого дохода (находилась в декретном отпуске и по уходу за ребенком). Вышла на работу в 2015 году. Документы в налоговую подала в 2018 году (за 2015, 2016, 2017 г.г. ).
Через работодателя
В этом случае налог как таковой не возвращается, а просто заработная плата выплачивается в полном объеме, т.е. на предприятии не удерживается подоходный налог (НДФЛ) с работника до тех пор, пока не исчерпается лимит имущественного вычета. Этот вариант требует подтверждения такого права (каждый календарный год нужно обращаться в налоговый орган за разрешением и уточнением остатка), что также занимает время, как и подача декларации в ИФНС. Поэтому основная масса граждан получает вычет непосредственно в налоговой инспекции.
Этапы получения возврата подоходного налога через налоговую
Сбор документов
Обязательно делайте все документы (даже копии) в 2 экземплярах:
Один для ИФНС;
другой для себя , чтобы в случае обнаружения ошибки быстрее ее исправить, чтобы на следующий год легко увидеть остаток, с которого можно возместить налог и пр.
Для налоговой требуется внушительный перечень документов. Это справки, копии документов на объект, заявление в налоговую и пр.:
Заполнение декларации 3-НДФЛ
Во избежание ошибок для заполнения декларации можно обращаться к специалистам. Их офисы, как правило, неподалеку от здания инспекции. А стоимость услуг составляет в среднем 500-1500 руб. Но можно заполнить декларацию и самостоятельно. Либо вручную на бланке, либо в программе. Её следует скачать на сайте налоговой Декларация 3НДФЛ за 2018 год . Установить ее, заполнить можно интуитивно, для чего понадобятся следующая информация:
Номер ИФНС (4 цифры), куда предоставляется декларация, код субъекта РФ, ОКТМО по месту жительства.
Ваши данные : ФИО, ИНН, паспортные данные, прописка, контактный номер телефона.
Данные справки 2-НДФЛ - начисленная заработная плата за год, удержанный НДФЛ, стандартные налоговые вычеты.
Данные по приобретенной квартире - дата приобретения, адрес недвижимого имущества, доля в собственности, стоимость жилья (доли).
Если приобретено с привлечением заемных средств - сумма уплаченных % по кредиту
Подача документов в налоговый орган
В год покупки ничего не декларируется. И получить возврат НДФЛ через налоговую невозможно. Подать декларацию можно в любое время, начиная с первого числа следующего года.
Если гражданин не имел облагаемого дохода в году покупки жилья (безработный, женщина в декретном отпуске или по уходу за ребенком и пр), то подать декларацию можно в следующие года, когда будет уплачиваться НДФЛ.
Неработающие пенсионеры ввиду отсутствия налогооблагаемых доходов не могут получить возврат подоходного налога после приобретения жилья. Однако, те пенсионеры, которые вышли на пенсию недавно, могут подать декларацию за предшествующие 3 года. И если в эти годы работали, то возврат средств гарантирован.
Способы представления
Лично обратиться в налоговую по месту жительства.
По доверенности - падать документы может представитель по заверенной нотариусом доверенности.
Почта - отправить пакет документов по почте с описью вложения можно при вторичном обращении в следующие налоговые периоды. При первичном - возможно только личное обращение в налоговую, чтобы инспектор мог сверить оригиналы документов с копиями.
Документы должны быть в 2 экземплярах, один остается у вас (в перечне ставится отметка с датой принятия налоговой), другой подается в ИФНС.
Результаты проверки налоговой
После подачи декларации ИФНС в течение 2-3 месяцев проводит камеральную проверку представленных документов. Если проверка прошла успешно вам сообщат, что можно подать заявление о возврате излишне уплаченного подоходного налога - либо позвонят по указанному контактному номеру, либо уведомят письменно по указанному в декларации адресу.
Тогда Вам следует обратиться в налоговую лично, либо отправить по почте заявление на возврат НДФЛ с приложением документа, подтверждающего реквизиты счета в банке (). В течение 2 -3 недель
денежные средства будут переведены по указанным реквизитам на ваш счет.
Этапы получения вычета у работодателя
Удобство этого варианта в том, что нет необходимости заполнять декларацию в ИФНС каждый год, а также налог не будет удерживаться из зарплаты непосредственно каждый месяц, начиная с момента получения права на имущественный вычет.
Недостатком такого варианта является то, что в начале каждого год следует обращаться в ИФНС за получением уведомления о предоставлении права, прилагать справку с места работы 2 - НДФЛ, подтверждая, что остаток вычета переносится на следующий налоговый период. К тому же, не все работодатели идут навстречу сотрудникам (малые предприятия, ИП) и соглашаются его производить (отказ не допустим и не правомерен). Также если гражданин сменит работу, то возникают дополнительные проблемы с переносом остатков, как правило, возникают ошибки и лишняя волокита.
Для первичного обращения в налоговую налогоплательщику необходимо:
Подготовить все документы (и их копии), подтверждающие право на вычет (аналогично тем, что и при обращении в ИФНС).
Написать заявление о получении уведомления из налоговой о праве на вычет ().
Представить эти документы и заявление в местную налоговую (показать оригиналы, отдать копии).
Получить через месяц это уведомление и передать работодателю - это будет основанием для освобождения от НДФЛ до конца года.
Примеры получения возврата налога супругами при покупке доли квартиры
Существуют следующие типичные ситуации:
Квартира оформлена на одного из супругов
Тот на кого оформлены документы получает документы обычным способом. Другой супруг должен представить дополнительно и заявление на распределение вычета. При этом каждый из супругов может получить максимальный размер вычетной суммы. Для этого нужно, чтобы цена квартиры была не менее 4 млн. руб. и в заявлении супруги указали на распределение по 50%. Тогда каждый может претендовать на возврат подоходного по 260 тыс. руб.
Недвижимость в долевой собственности
До 1 января 2014 года налоговый вычет между супругами распределялся между собственниками согласно их долям в праве собственности. И если супруги владеют недвижимостью в равных долях, то максимальная сумма вычета на каждого составляла по 1 млн. руб. (2 млн. /2 доли).
Пример 4: стоимость квартиры 5 млн. руб., доля каждого супруга 1/2, каждый супруг может получить вычет только по 1 млн. руб. Поэтому зачастую супруги оформляли недвижимость на одного из них, с более высокой заработной платой, сохраняя право другого на будущее.
С 1 января 2014 года каждый из собственников-супругов может получить максимальный вычет в сумме 2 млн. руб., без привязки к размеру своей доли.
Пример 5: Купили квартиру за 5 млн. руб., каждый может получить налоговый возврат с 2 млн. руб. Или если купили жилье за 3 млн. руб., то муж/жена смогут получить по 1,5 млн. вычета, а по 0,5 млн. останется на возможный другой объект в будущем.
Есть нюанс с оплатой. Если каждый из семейный пары оплачивал доли от своего имени, то возврат зависит от суммы, указанной в платежных документах.
Пример 6: Приобрели квартиру за 7 млн. руб., доля мужа 3/4, доля жены 1/4. Каждый оплачивал свою доли сам за себя. Муж может получить полный вычет с 2 млн. руб., жена со своей доли 1, 75 млн. (7 млн/4) и она может добрать остаток вычета 0,25 млн. при покупке другой недвижимости в дальнейшем.
Если по сделке платил кто-то один (за двоих), то возможно получить по максимальной вычетной сумме. Нужно лишь представить заявление о распределении по 50%, ну и общая цена сделки не менее 4 млн. руб.
В общую совместную собственность
При покупке в общую совместную собственность до 31 декабря 2013 г. включительно, супруги также должны были делить один лимит вычета на двоих. Поскольку с 1 января 2014 г. вычет предоставляется на человека, а не закрепляется за объектом, каждый супруг имеет право на полный вычет, то есть по 260 тыс. руб.
Пример 7: Если цена квартиры ниже 4 млн руб., то супруги могут по договоренности распределять сумму вычета в любом соотношении. Или если стоимость выше 4 млн, и супруги хотят оставить часть вычета одному из супругов на будущее, также нужно распределить размер вычета.
По умолчанию (без заявление на распределение) раздел будет 50/50.
Чтобы изменить сумму вычета супругов по данному объекту, нужно определить какой размер хочет получить каждый и предоставить в ИФНС заявление ( у нас на сайте).
Распределение процентов
Их можно определить в любой пропорции между мужем и женой. Причем вне зависимости от положения дел с основным вычетом на недвижимость.
Прочие особенности
Родители-супруги могут как угодно поделить между собой право возврата налоговых сумм за своих детей. Такие случаи возникают, когда квартира оформлена на детей или в долях на родителей и на детей. Но следует учитывать, что такой родитель не может вернуть сумму более 260 тыс. руб. Он также не должен был пользовался возвратом за самого себя.
Неодновременное распределение вычетных долей. Если распределение уже состоялось, то его переиграть нельзя. Но в случае, когда возвратом воспользовался лишь один супруг, то второй может «вдогонку», то есть в последующие периоды заявить о своем праве. Для этого дополнительно исправляется ранее сданные декларации 3-НДФЛ и представляется заявление о распределение.
- Приложение № 8 к Приказу ФНС России №ММВ-7-8/182@ от 14.02.2017 г.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
96 комментариев
Из данной статьи вы узнаете про налоговый вычет при покупке доли в квартире.
Законодательство РФ дает возможность гражданам оформить вычет при приобретении объектов жилой недвижимости. В чем заключаются особенности пользования подобной привилегией в случае, если человеком приобретена доля в жилье?
Можно ли оформить вычет при приобретении доли в недвижимости?
Право на имущественный вычет — тот, что может быть оформлен в результате покупки гражданином недвижимости, возникает у человека, если он приобрел:
- жилой дом, квартиру, комнату, земельный участок в полное владение;
- долю во владении соответствующими объектами недвижимости.
При этом вычет возможно получить и при оформлении жилья в совместную собственность (когда конкретная величина доли каждого собственника не определена).
Таким образом, оформление вычета при приобретении доли в квартире — абсолютно законная процедура.
В каком размере может быть получен вычет , если налогоплательщик оформляет его на основании расходов по приобретению доли в квартире?
Определение размера вычета при покупке доли в квартире: нюансы
В данном случае имеет значение то, когда именно была куплена доля в недвижимости:
- до 2014 года;
- после 2014 года.
Если налогоплательщик купил долю в квартире до 2014 года, то он управомочен получить вычет, исчисленный пропорционально величине соответствующей доли.
Пример.
Друзья Иванов В.С. и Степанов А.В. в 2012 году вместе приобрели квартиру, и ее цена составила 4 000 000 рублей. При этом, каждому досталась доля во владении жильем в величине 50%.
В связи с этим, каждый из владельцев данной квартиры вправе претендовать на вычет, исчисляемый на основе суммы в 2 000 000 рублей. То есть — компенсацию в величине 260 000 рублей (13% от 2 000 000).
Если налогоплательщик купил долю в жилой недвижимости после 2014 года, то он будет управомочен получить рассматриваемый вычет, исчисленный на основе его фактических расходов на покупку соответствующей доли.
Пример.
Друзья Петров А.С. и Сидоров В.Н. в 2015 году вместе приобрели квартиру ценой в 4 000 000 рублей. Петров А.С. до этого занимал у Сидорова В.Н. крупную сумму — в 1 000 000 рублей, и друзья договорились о том, что:
- каждый получит долю в 50% во владении квартирой;
- Петров А.С. заплатит за приобретение жилья 2 500 000 рублей, а Сидоров В.Н. - 1 500 000 рублей.
Таким образом, Петров А.С., несмотря на то, что владеет 50% от квартиры, вправе исчислить вычет на основе суммы в 2 500 000 рублей. Номинально данный вычет составит 325 000 рублей (13% от 2 500 000), но фактически Петров А.С. будет иметь законное право получить только 260 000 (из-за ограничения, установленного законодательством — 260 000 рублей являются предельным имущественным вычетом).
Сидоров В.Н., также владеющий 50% квартиры, сможет получить, в свою очередь, вычет на основе суммы в 1 500 000 рублей. То есть — 195 000 рублей. В данном случае — в полном объеме, поскольку эта сумма не превышает 260 000 рублей - максимальной величины вычета, установленной законодательно.
Можно отметить, что указанное правило распространяется и на правоотношения, при которых квартира оформляется в долевое владение налогоплательщика и его ребенка. По закону несовершеннолетний ребенок не может нести расходов на покупку жилья — их полностью несет родитель. Вне зависимости от распределения долей во владении купленной квартирой, родитель вправе исчислить вычет полностью с той суммы, которую он потратил на приобретение недвижимости.
Пример.
Фролова В.С. приобрела квартиру за 1 500 000 рублей, и оформила долю в размере 50% во владении данной квартирой на своего ребенка Машу. Если Фролова пожелает оформить имущественный вычет, то он может быть исчислен с суммы в 1 500 000 рублей. То есть — составит 195 000 рублей (13% от 1 500 000).
Также полезно будет изучить особенности исчисления рассматриваемого вычета, если жилье находится не в долевой, а в совместной собственности.
Жилье в совместной собственности: исчисление вычета
В случае, если объект находится в совместной собственности, когда величина каждой доли во владении квартирой не определена (это возможно, если ее владельцы — супруги), то величина вычета определяется на основании письменного соглашения между мужем и женой. Для составления данного документа рекомендуется обратиться к опытному юристу.
Пример.
Супруги Антонова А.В. и Антонов Ю.С. купили квартиру ценой 3 000 000 рублей. Антонова А.В. захотела оформить рассматриваемый вычет и заключила с Антоновым Ю.С. договор, по которому он дал согласие на то, что супруга сможет оформить компенсацию с суммы в 2 000 000 рублей. Сам Антонов Ю.С., в свою очередь, при желании сможет оформить вычет с 1 000 000 рублей.
Оформить вычет, о котором идет речь, граждане вправе:
- через Налоговую инспекцию (ФНС);
- через работодателя.
Изучим оба механизма подробнее.
Как оформить вычет через ФНС?
Для решения данной задачи нужно:
1. Подготовить ряд документов . А именно:
- заявление по форме ФНС;
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку 2-НДФЛ;
- свидетельство о праве владения долей в квартире;
- ипотечный договор (если для покупки недвижимости брался соответствующий заем), выписку из банка, отражающую уплату процентов;
- банковские чеки и иные документы, удостоверяющие осуществление налогоплательщиком личных расходов на покупку доли в квартире.
В случае, если жилье находится не в долевой, а в совместной собственности (конкретная величина долей для каждого собственника не определена), то также понадобятся:
- копия свидетельства о бракосочетании (совместная собственность физлиц, как мы отметили выше, может быть оформлена только в рамках правоотношений между супругами);
- письменное соглашение супругов об определении величины имущественного вычета, на которую вправе рассчитывать налогоплательщик-заявитель.
2. Отнести подготовленные документы в ФНС — в любой рабочий день года, что следует за тем, за который человеком были оформлены указанные выше декларацию и справку.
ФНС возмет 4 месяца на проверку документов и перечисление компенсации — на счет налогоплательщика, который указан в заявлении.
Вычет будет перечислен в размере, соответствующем величине НДФЛ, перечисленного в российский бюджет в течение года, за который оформлены указанные декларация и справка, но не более максимальной величины вычета, определенной по принципам, которые мы рассмотрели выше.
Как получить вычет за долю в квартире у работодателя?
Для решения соответствующей задачи нужно:
1. Оформить те же документы, что зафиксированы в пункте 1 предыдущего раздела статьи (однако, необязательно готовить декларацию 3-НДФЛ и справку 2-НДФЛ — они не требуются при оформлении компенсации через работодателя).
2. Передать в ФНС:
- собранные документы;
- составленное на бланке ФНС заявление о праве на вычет, о котором идет речь (его форма будет отличаться от заявления, подаваемого при оформлении компенсации через ФНС — необходимо запросить нужный документ у налоговиков).
3. В течение 30 дней после направления документов в ФНС получить оттуда уведомление, разрешающее оформить компенсацию у работодателя.
4. Передать работодателю:
- соответствующее уведомление;
- заявление на вычет по той форме, что используется в бухгалтерии фирмы.
После этого с зарплаты гражданина не будет на законных основаниях уплачиваться НДФЛ:
- до конца года;
- до тех пор, пока исчисленный НДФЛ не достигнет максимального размера вычета, определяемого по тем принципам, которые мы рассмотрели выше.
Если компенсация не будет исчерпана до конца года, то в следующем году человеку нужно будет еще раз осуществить действия по пунктам 1-4.
Правила, которые регулируют порядок предоставления налогового вычета при покупке квартиры/дома в браке, различны в зависимости от того, когда было приобретено жилье – до или после 1 января 2014 года (в 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенные изменения). В данной статье мы рассмотрим тонкости получения имущественного вычета супругами для ситуаций, когда жилье приобретено ПОСЛЕ 1 января 2014 года . Если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года, то ознакомьтесь со статьей: Особенности получения вычета при покупке жилья супругами до 1 января 2014 года .
Заметка: «Датой приобретения жилья» следует считать дату государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.
Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую долевую собственность
В случае приобретения жилья супругами в общую долевую собственность доли каждого из супругов явно определены и прописаны в выписке из ЕГРН (свидетельстве о регистрации права собственности). До 1 января 2014 года в данной ситуации вычет распределялся строго в соответствии с долями в собственности. Однако, изменения в Налоговом Кодексе РФ поменяли этот порядок. Согласно обновленному Налоговому Кодексу РФ и мнению контролирующих органов (Письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@, Минфина России от 29.06.2015 № 03-04-05/37360, от 01.06.2015 № 03-04-05/31428, от 10.03.2015 № 03-04-05/12335) вычет при покупке в долевую собственность распределяется в соответствии с величиной расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами .
В связи с этим рассмотрим две возможные ситуации:
1) Оба супруга несли расходы, подтвержденные платежными документами (каждый оплачивал свою долю самостоятельно). В этом случае каждый может рассчитывать на вычет в размере своих понесенных расходов.
Пример: Супруги Левашов П.В. и Левашова И.С. в 2018 году купили квартиру в общую долевую собственность (доля каждого супруга составила 50%). У супругов есть платежные документы, согласно которым каждый супруг заплатил за свою долю по 1.5 млн.руб. В этом случае супруги смогут получить вычет в размере своих расходов на покупку квартиры по 1.5 млн.руб. (к возврату каждому по 195 тыс.руб.).
2) Официально расходы производил один из супругов (или они прописаны одной общей суммой на обоих супругов). В этом случае согласно мнению контролирующих органов супруги могут распределить расходы самостоятельно (в любых пропорциях) на основании Заявления супругов о распределении фактических расходов (Письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@, Минфина России от 29.06.2015 № 03-04-05/37360, от 01.06.2015 № 03-04-05/31428, от 10.03.2015 № 03-04-05/12335). Данная позиция налоговых органов связана с тем, что согласно Семейному Кодексу РФ независимо от того, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, оба они считаются участвующими в таких расходах (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Пример: Находясь в официальном браке супруги Берестов Г.К. и Берестова Н.Г. в 2018 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 4 млн.руб. (доля каждого из супругов составила 1/2). Все платежи производились супругом (платежные документы, соответственно, были оформлены на его имя). Чтобы каждый из супругов мог получить максимальный вычет (2 млн.руб.), супруги вместе с остальными документами подали в налоговый орган заявление о распределении фактических расходов в следующих пропорциях: 50% (2 млн.руб.) - Берестов Г.К., 50% (2 млн.руб.) - Берестова Н.Г. В соответствии с данным распределением каждый из супругов получил максимальный вычет в размере 2 млн. руб. (к возврату 260 тыс. руб.).
Распределение вычета по ипотечным процентам при общей долевой собственности
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ налогоплательщик может получить вычет по кредитным процентам в размере расходов, понесенных на их уплату. Однако, как мы уже указали выше, все расходы, понесенные супругами в браке, считаются общими (ст. 33, 34 СК РФ). Соответственно, вне зависимости от того, кто фактически производил оплату кредита, вычет по процентам супруги вправе распределить самостоятельно в любой пропорции , написав в налоговый орган соответствующее заявление (Образец заявления о распределении расходов на уплату процентов по кредиту) (Письмо Минфина России от 16.05.2017 N 03-04-05/31445).
Пример:
В 2018 году супруги Выхин С.В. и Выхина З.К. купили в общую долевую собственность квартиру стоимостью 4 млн.руб. (доля каждого супруга составила 50%). Для покупки квартиры Выхины оформили ипотечный кредит на сумму 2 млн.руб. При этом кредит был полностью оформлен на жену, а супруг выступал созаемщиком (платежи по кредиту также производились супругой). Так как официальный доход Выхина С.В. больше, чем у супруги, Выхины решили распределить вычет по процентам полностью на мужа (написав заявление о распределении расходов на уплату процентов по кредиту). В результате:
- Выхина З.К. может рассчитывать на вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату);
- Выхин С.В. может рассчитывать на вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату), а также на вычет по ипотечным процентам (вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту).
При этом стоит отметить, что согласно мнению налоговых органов супруги вправе ежегодно менять пропорцию, в которой распределен вычет по ипотечным процентам (Письма Минфина России от 06.11.2015 № 03-04-05/63984, от 01.10.2014 N 03-04-05/49106).
При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности . По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета , подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 29.03.2017 № 03-04-05/18320, от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).
При распределении важно помнить, что:
Максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).
Заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647).
Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн.руб., то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Пример: Супруги Шаповалов О.И. и Шаповалова Н.Т. приобрели в 2018 году в общую совместную собственность квартиру стоимостью 4.5 млн.руб. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов сможет получить вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.руб.).
Пример: В 2018 году супруги Авесов Е.З. и Авесова Т.М. купили квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как у Авесова Е.З. доход больше, чем у Авесовой Т.М., супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 млн.руб. супругу (к возврату 260 тыс.руб.) и 1 млн.руб. супруге (к возврату 130 тыс.руб.). В будущем при покупке другого жилья супруга сможет дополучить вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.).
Пример: Супруги Птичников П.П. и Птичникова А.А. приобрели в 2018 году квартиру стоимостью 2 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Птичников П.П. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супругу. В результате супруга получит вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Распределение вычета по ипотечным процентам при общей совместной собственности
До 1 января 2014 года вычет по ипотечным процентам всегда распределялся в той же пропорции, как и основной вычет. Однако, с 1 января 2014 года вычет по процентам был выделен в отдельный вид вычета, и теперь он может распределяться отдельно (в пропорции иной, чем основной) (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.05.2017 N 03-04-05/31445, от 01.10.2014 N 03-04-05/49106). Соответственно, по своему желанию (и вне зависимости от распределения основного вычета) супруги могут распределить вычет по процентам в любой пропорции (например, 50/50, 0/100), подав в налоговую инспекцию Заявление о распределении вычета .
Пример: Супруги Чирков А.Б. и Чиркова Я.В. в 2018 году купили квартиру в совместную собственность стоимостью 4 млн.руб. Для покупки квартиры Чирковы взяли ипотечный кредит на сумму 2 млн.руб. При этом кредит был полностью оформлен на мужа, а жена выступала созаемщиком. Супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении расходов, согласно которому основной вычет они будут получать по 50% каждому, а вычет по процентам полностью получит муж Чирков А.Б. (100% ему, 0% супруге). В результате покупки каждый из супругов сможет получить основной вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.рублей) со стоимости покупки квартиры, а Чирков А.Б. получит также вычет по процентам в полном объеме (независимо от того, на кого будут оформлены платежные документы по уплате кредита).
Также стоит отметить, что согласно мнению ФНС России, супруги вправе ежегодно на основании заявления перераспределять сумму затрат на погашение процентов (Письмо Минфина России от 06.11.2015 № 03-04-05/63984, от 01.10.2014 N 03-04-05/49106).
Пример:
В 2016 году супруги Тишин Е.Е. и Тишина А.С. купили квартиру в совместную собственность стоимостью 4 млн.руб. Для приобретения квартиры Тишины оформили ипотечный кредит в размере 2 млн.руб., по которому за 2016 год уплатили процентов на сумму 200 тыс.руб.
В 2017 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении основного вычета и вычета по процентам по 50%. Соответственно, каждый из них заявил основной вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.) и вычет по процентам в размере 200 тыс.руб. х 1/2 = 100 тыс.руб. (к возврату 13 тыс.руб.). В 2018 году Тишина А.С. вышла в декретный отпуск, и поэтому в 2019 году супруги решили перераспределить вычет по процентам полностью на мужа (100%), подав в налоговую инспекцию новое заявление о распределении вычета по процентам в пропорции 100% - Тишину Е.Е. и 0% -Тишиной А.С.
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).
Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:
Вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.
Вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее - Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.
Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2017 году квартиру за 2 млн.руб., которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% - супруге и 0% - супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).
Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн.руб. и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.
Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн.руб., которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% - мужу и 50% - жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн.руб. (к возврату каждому по 260 тыс.руб.).
Пример: В 2018 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн.руб. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2018 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2019 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% - мужу и 50% - жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы (например, она выйдет на работу из декретного отпуска).
Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга. Подробнее ознакомиться с данной информацией можно в нашей статье: Распределение вычета супругами, если один супруг уже начал получать вычет .
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья в общую собственность с детьми
При покупке жилья в общую собственность с ребенком/детьми, родители могут получить вычет по долям детей. Подробнее все особенности получения налогового вычета за детей были рассмотрены нами в отдельной статье:
