Последнее обновление Февраль 2019
Перепланировка квартиры предполагает изменение внутреннего расположения жилья с обязательным внесением соответствующих сведений в технический паспорт. Увеличить размер кухни, снести стену, соединить балкон и спальню – многие из нас мечтают изменить типовое расположение зон в жилом помещении. Если вы тот, кому хочется изменить жилое пространство, тогда необходимо знать правила законной перепланировки.
Зачем делать перепланировку
Мотивами является повышение комфорта, создание удобств для конкретной семьи, рациональное использование площадей, обозначение мест работы, отдыха, детского досуга и т.д. Чаще всего меняют планировку следующим образом:
Решить проблему зонирования в небольшой квартире поможет использование разделителей – шторок, мебели и прочих легко переносимых конструкций. Это не влечет обязательной регистрации и не вносится в технический паспорт.
Что запрещено менять в планировке квартиры
О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:
- размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
- увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
- уменьшать стандартный размер кухни;
- изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
- делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
- использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
- делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.
Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.
Какая перепланировка разрешена
Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.
Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:
- замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
- расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
- переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
- перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
- установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
- сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
- установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
- монтаж внутреннего шкафа;
- незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
- установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
- отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.
Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:
- не меняется площадь;
- не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
- не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
- не касается конструктивных капитальных частей.
Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:
- изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
- собственник устанавливает в квартире пол:
- монтаж теплых полов
- при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
- переносится туалет или ванная комната;
- переносится газовое оборудование;
- значительный перенос дверных проемов;
- объединение двух и более комнат в одну;
- образование двух или более комнат из одной;
- установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
- перенос стояков, водоотводов и прочее;
- остекление балкона;
- во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).
Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
Перепланировка в ипотечной квартире, начинается с согласия банка. Только при отсутствии возражений с его стороны возможно изменение конструкций в жилом помещении. При этом стандартную разрешительную процедуру в муниципалитете также необходимо пройти.
Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.
В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.
Встречаются случаи, когда в ипотечных договорах стоит изначальный запрет на перепланировку. Тогда и заводить речь о переделках бессмысленно. Если наперекор договору или мнению банка провести переделки, то это приведет к серьезным последствия. Банк может отказаться от кредитного договора и потребовать вернуть сумму займа, выставить квартиру на торги и пр.
Процедура согласования перепланировки
Заказать проект
Поскольку к заявлению в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации, должен быть приложен проект, о наличии которого вы должны позаботиться заранее. Обратившись в частную компанию по организации и выполнению ремонтных работ, можно заказать составление проектной документации по вашему жилому объекту.
Специалисты, осмотрев объект, подскажут, можно ли в вашем случае разрушить перегородки, перенести кухню (иногда, если квартира находится на первом этаже, это могут разрешить), соединить туалет с ванной, с какими трудностями может быть связано получение разрешения. Стоимость проектной работы варьируется от 10000 до 150000 рублей .
Получение согласия от проживающих и если требуется соседей
Нужно получить согласие от проживающих совместно с заявителем граждан, а если жилье коммунальное – от всех соседей. Кроме того, от соседних квартир понадобится письменное согласие, если каким-то образом затрагиваются их интересы: например, при изменении фасада, а также конструкций, соединенных с местами общего пользования, многоквартирного дома.
Образец согласия на перепланировку
СОГЛАСИЕ
На перепланировку квартиры
Я, Петрова В.В., проживающая по адресу: г.________, ул.___________, д.___, кв.____, являющаяся собственником ½ доли указанной квартиры, паспорт серии____ номер____ выдан 01.01.2016 ОУФМС ______района, не возражаю против планировки в данной квартире, согласно представленному Петровым П.П. проекту.
Для представления по месту требования.
Подпись _____________ дата _____________
Обращение в в Межведомственную комиссию по техническому надзору с заявлением
Первое, что нужно сделать – написать заявление в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации населенного пункта, где вы проживаете.
Образец заявления о перепланировке
В Межведомственную комиссию по техническому надзору
администрации Ленинского района
г.________________(указать)
Петрова П.П., проживающего по адресу:
г._______________(указать), ул._________, д.___, кв.___(указать)
тел.______________(указать)
ЗАЯВЛЕНИЕ
о перепланировке жилого помещения
Прошу выдать мне разрешение на перепланировку (проект прилагаю) квартиры, находящейся по адресу:________(указать), площадью _____м2, состоящей из трех комнат, двух санузлов и двух лоджий.
Данная квартира принадлежит мне на праве собственности.
Ремонтные работы запланированы в объеме, соответствующем проекту, с 01.01.2018 г. по 01.03.2018 г., ежедневно с 08:30 до 17:00, кроме выходных.
Обязуюсь обеспечить доступ должностных лиц в указанное жилое помещение для контроля работ и соответствия проектной документации.
Приложение: копия права собственности;
- копия домовой книги;
- копия проекта;
- копия технического паспорта на жилое помещение;
- акт о техническом состоянии квартиры;
- согласие всех проживающих лиц.
Петров П.П. ___________ подпись _________ дата.
Перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению, не исчерпывающий: можно также приложить копии любых правоустанавливающих материалов, а также документы, подтверждающие проживание членов семьи по адресу, где находится квартира.
Получение заключения
После рассмотрения заявления (на это отведено 45 дней), вам должны выдать заключение о возможности проведения перепланировочных работ или об отказе. Основаниями для отказа могут быть не только запрещенные законом изменения конструкций, но и состояние самого дома, а также проведенные ранее существенные изменения несущих конструкций в соседних квартирах. Так, если выездная бригада установит опасность обрушения здания, в выдаче заключения о возможности перепланировки будет обоснованно отказано.
При отсутствии препятствий для проведения заявленных работ, можно, с учетом мнений ТСЖ (ЖЭКа) приступить к ремонту. Иногда необходимо дополнительно получить согласие других органов. К примеру, если планируемые изменения касаются переноса газовой плиты, должно быть дополнительное согласование с представителем газовой службы. Или, допустим, дом является памятником истории, тогда согласие необходимо от комитета культуры.
После выполнения работ комиссией составляется акт, который является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры, а при необходимости в госреестр.
Если перепланировку не согласовывать
Лучше не воплощать свои планы по переустройству квартиры без предварительного согласования. Иначе впереди будет ждать длительный процесс узаконивания, затратный по времени и по деньгам. Поскольку положительный результат не гарантирован, то, вероятно, что впоследствии продать квартиру с незаконной планировкой станет для большой проблемой.
Кроме того, для тех, кто самовольно переустроил свое жилье, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителю возможно назначение штрафа в размере 2500 рублей (см. подробнее об ). Дополнительные затраты будут связаны с исполнением решения суда о приведении жилища в первоначальный вид.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
75 комментариев
Для минимизации рисков проблем с законом, лучше изначально делать согласование проекта с государственными органами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Многие изначально делают работы по перепланировке, а уже затем обращаются за регистрацией.
А это влечет за собой не только штрафные санкции, но и дополнительные расходы на судебные издержки.
Особенности оформления переустройства
Чтобы не иметь проблем с законом, лучше не рисковать своим имуществом, а обратиться уже в БТИ за согласованием.
В данных правовых актах отражены основные понятия и алгоритм прохождения процесса. Здесь описана и ответственность гражданина в случае невыполнения обязательств, описанных в ЖК РФ.
Порядок получения разрешения
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы;
- техпаспорт недвижимости;
- проектную документацию;
- иные документы, необходимые к предоставлению в конкретном регионе.
Стоимость
также зависит от региона места нахождения недвижимости, квадратуры и типа. В среднем стоимость равна:
- за проектную документацию 15 000 –150 000 рублей;
- за согласование – 30 000;
- за каждый новый документ – 2000 рублей.
Согласие на перепланировку
Для оформления перепланировки придется получить письменное согласие всех необходимых граждан.
Все виды перепланировки регистрируются в органах БТИ при отсутствии отказа других лиц.
Соседей
Если собственник не нарушает права соседей, то в получении согласия здесь нет необходимости. Обязательной письменной формы для предоставления согласия здесь также нет.
Документ оформляется в свободной форме, где должны содержаться основные данные:
- сведения о собственниках соседних недвижимостей;
- согласие в произвольной форме.
Совладельца
Совладельцы имеют также основание быть недовольными при перепланировке.
Свое одобрение они могут выразить как и собственники недвижимости в письменном типовом бланке.
Проживающих
Все проживающие вправе высказать свое мнение в свободной форме, где укажут свое ФИО и принадлежность к данной недвижимости.
Возможно оформление в виде согласия соседей.
Собственников
Помимо того, что они должны присутствовать при регистрации и согласовании перепланировки, они также должны предоставить письменное соглашение в виде типового заявления.
Это регулируется общими положениями гражданского законодательства.
От временно отсутствующих жильцов
Если жильцы отсутствуют, то за них может подать согласие их представитель или родственник.
Если они отсутствуют уже достаточно большой промежуток времени (полгода), то человек может собрать подписи и тем самым не получать согласие на перепланировку у представленных лиц.
В коммунальном жилье
В коммунальной квартире необходимо получить согласие владельца, соседей и иных граждан, чьи интересы будут ущемлены. Мало того, у собственника должны быть закрыты все финансовые долги, иначе согласие на перепланировку могут не дать.
Если зарегистрированы граждане, которые не проживают в квартире больше полугода, то можно не спрашивать разрешения, просто собрав подписи с соседей.
Банка при переустройстве ипотечного жилья
Согласие на перепланировку от банка – это сложный процесс, сопровождающийся не малым количеством нюансов.
Ипотечный кредит не является основанием для ущемления прав гражданина по перепланировке.
Однако, если прописано в кредитном договоре запрет на действие, то тогда гражданин нарушает условия договоренности. И банк вправе взыскать неустойку или попросить досрочно оплатить кредитные обязательства.
Согласие банка можно получить в процессе перепланировки, либо после нее. Отказать банк не сможет в перепланировке, если заемщик не производит действия, по которым квартира теряет свою ценность.
Образец
Существует определенный формат согласия. Лучше ознакомиться с ним заблаговременно, чтобы избежать в дальнейшем нюансов при оформлении.
В нем прописываются основные данные заявителя, в том числе и паспортные, сведения о недвижимости и кем этот человек является. А уже затем прописывается согласие на проводимую перепланировку.
Из Жилищного Кодекса РФ :Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме .
Когда нужно получать согласие соседей
Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно...
Документы для согласования перепланировки
Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:- заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности , наследство, договор дарения...);
- проект перепланировки , подготовленный и оформленный в установленном порядке;
- техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
- технический паспорт квартиры;
- согласие всех собственников и пользователей квартиры;
- письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
- заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.
Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ . Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.
Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.
При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).
Согласование перепланировки
Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.
Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки , обеспечит согласование перепланировки , оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.
