O verigă importantă în aproape orice afacere este logistica, care, la rândul său, se bazează pe nevoia de a stoca produse sau mărfuri finite.
Afacerea de construire și furnizare de servicii de depozitare este la fel de solicitată acum pe piața imobiliară comercială, așa cum era cu mii de ani în urmă. Conceptul unei afaceri moderne de depozit se bazează pe doi factori importanți.
Primul factor este legat de faptul că afacerile secolului 21 sunt din ce în ce mai concentrate pe mobilitate, pe satisfacerea cererii aproape a fiecărei persoane. Toate acestea necesită Companii de productie, lanțuri de magazine călătorie rapidă mărfuri, depozitarea lor de înaltă calitate, sortarea. În consecință, fără un depozit modern folosind Cele mai noi tehnologii, această problemă nu poate fi rezolvată. Acesta este motivul pentru care cererea de capacitate de depozitare este în creștere în întreaga lume, China (fabrica mondială) conducând drumul. Numărul de suprafețe de depozitare de acolo este de peste 14 miliarde de metri pătrați. m. Astfel, potențialul de creștere al unei astfel de piețe în Rusia este practic nelimitat. În plus, în Rusia există o lipsă acută de capacitate de stocare tip modern, care este de aproximativ 200 - 300 de mii de metri pătrați. m în medie anual pentru fiecare macroregiune rusă. De asemenea, trebuie luat în considerare poziție geograficățara noastră, unde China joacă un rol din ce în ce mai important în crearea coridoarelor transfrontaliere de transport și logistică (de exemplu, proiectul noului „Drum al mătăsii” - „One Belt - One Road”)
Al doilea factor este legat de faptul că tehnologii moderne vă permit să construiți depozite de orice clasă, dimensiune și complexitate oriunde, în câteva luni. Mai mult, chiar si un depozit deja construit poate fi reformatat rapid pentru orice tip de marfa acceptata pentru depozitare.
În cadrul acestui proiect de afaceri, a fost luată în considerare varianta construirii unui mic complex de depozite universale cu o suprafață efectivă (utilă) de 3000 mp. m. Acest tip de depozit este conceput pentru a deservi piața imobiliară comercială regională sau un oraș mic cu o populație de până la 500 de mii.
Perioada de rambursare este 24 de luni.
Investiția inițială va fi egală cu 15 287 000 freca.
Pragul de rentabilitate este atins la 2 luna de munca
Profit mediu lunar 650 000 freca.
2. Descrierea afacerii, produsului sau serviciului
Pachetul de bază de servicii de depozitare pentru clienții corporativi include următoarele tipuri de servicii:
- Depozitarea mărfurilor și mărfurilor (cu excepția alimentelor, a produselor agricole, a mărfurilor periculoase) într-o încăpere acoperită, păzită și încălzită, sub securitate 24 de ore. Tariful de bază pentru depozitarea mărfurilor se bazează pe 1 mp. metrul este de 600 de ruble. pe lună, ceea ce este cu aproximativ 30% sub nivelul pieței.
- Servicii logistica depozit intern - sortare, etichetare, finalizare transport marfa conform comenzii clientului.
- Asigurarea transporturilor de marfă.
Ca o opțiune suplimentară, clienților li se oferă serviciul de ambalare a mărfurilor în paleți folosind folie izolatoare de polietilenă.
Depozitul poate oferi și servicii pentru conectarea containerelor frigorifice și a remorcilor la rețeaua electrică într-o zonă deschisă.
Prelucrarea mărfurilor care intră și iese din depozit se efectuează la bază sistem automatizat Contabilitatea depozitului, inclusiv utilizarea marcajului magnetic al mărfurilor, indicarea de la distanță (online) a locației mărfurilor.
Punctele forte ale proiectului: | Punctele slabe ale proiectului: |
|
|
Capacitățile proiectului: | Amenințări ale proiectului: |
|
|
3. Descrierea pieței de vânzare
Caracteristicile de bază ale pieței necesare calculării indicatorilor economici ai unui plan de afaceri de depozit sunt volumul sau capacitatea pieței spațiului de depozitare, dinamica acesteia (actuală și în următorii câțiva ani) și gradul de concurență. De asemenea, este necesar să se țină cont de caracteristicile regionale ale pieței imobiliare de depozit. În special, aceasta este prezența sau proximitatea de principalele fluxuri de mărfuri - căi ferate, noduri de transport, porturi maritime și fluviale, aeroporturi, comerț și rute transfrontaliere.
Volumul total al pieței și dinamica acesteia.
În ciuda faptului că piața imobiliară și infrastructură a depozitelor din Rusia este relativ tânără, volumul și ratele sale de creștere diferă puțin de cele din alte țări. a Europei de Estși partenerii comerciali din CSI. Deci, pe baza rezultatelor din 2017. Oferta totală de bunuri imobiliare de depozit de înaltă calitate în Rusia sa ridicat la aproximativ 23 milioane mp. m, dintre care 60% sunt situate în regiunea Moscovei, 14% în Sankt Petersburg și 26% în alte regiuni ale Rusiei.
În perioada 2016 - 2017, aproximativ 350 de mii de metri pătrați au fost dați în funcțiune în regiunile Rusiei (excluzând regiunile centrale ale țării). m de spațiu de depozitare de înaltă calitate, care este cu 27,7% mai mare decât rata de punere în funcțiune din perioadele precedente.
Interesante sunt și cifrele care caracterizează nivelul cererii pentru spațiul de depozitare. De exemplu, în 2017 trecut, aproximativ 440 de mii de metri pătrați au fost închiriați și cumpărați în regiunile Rusiei. metri de spațiu de depozitare. Aceasta este cu aproape 25% mai mare decât aceeași cifră din 2016.
Aproximativ 67% (sau 296 mii mp) din volumul total al tranzacțiilor regionale de închiriere și cumpărare în 2017 au fost încheiate în depozite construite, ceea ce este cu 37,5% mai mare decât aceeași cifră din 2016.
Volumul mediu al tranzacțiilor a fost de 6 mii mp. m, care este similar cu cifrele pentru volumul mediu de tranzacții la sfârșitul anului 2016.
Conform previziunilor agenției de analiză a pieței imobiliare (Knight Frank), volumul construcției de noi depozite în regiunile rusești în 2018 și 2019. va depăși cifra din 2017. Potrivit acestei agenții, volumul va fi de peste 500 de mii de metri pătrați. m. În același timp, cea mai mare parte a spațiului de depozit dat în exploatare în 2018 va fi construit în format built-to-suit („la cheie”) sau cu implicarea unui antreprenor general pe teren propriu sau închiriat.
Nivelul competiției. Principalii jucători de pe piața imobiliară de depozitare sunt lanțurile de retail și furnizorii angro de bunuri de larg consum (retailerii). Ocupă aproape 80% din piața totală.
Cu toate acestea, acești operatori mari de depozitare practic nu lucrează cu fluxurile de mărfuri asociate industrie de contructie, căi de tranzit și fluxuri. În acest sens, pentru noile afaceri de depozitare care intră pe piață cea mai bună opțiune se va căuta clienții săi printre o serie de mici companii producătoare, companii de logistică (în special tot ceea ce ține de comerțul online), pentru care factorul cifrei de afaceri și depozitarea mărfurilor în depozite este prioritar.
Termeni comerciali. Pe baza datelor de pe piața imobiliară a depozitelor din 2017, rata medie de închiriere solicitată pentru spațiul de depozit de clasa A în regiunile rusești a fost 3.500 de ruble. mp m pe an, fără TVA, cheltuieli de exploatare și facturile de utilități. Cu toate acestea, în regiunile în care există o lipsă de aprovizionare de calitate, rata arenei depășește media pieței. Termenul mediu de închiriere pe piața regională în 2017 a fost de 3 ani, valoarea cheltuielilor de exploatare a fost la nivelul de 500 - 1.000 de ruble / mp. m.
Pentru a rezuma scurtă analiză, se pot trage următoarele concluzii:
- Piața imobiliară a depozitelor din Rusia este încă departe de a fi saturată, chiar și în ciuda unor fenomene de criză din economie.
- Rata actuală de creștere a pieței este de 10 - 30% sau cel puțin 200 mii mp. m pe an, permit atât operatorilor mari de depozite, cât și întreprinderilor mici individuale să facă bani pe această piață.
- Tarifele de închiriere existente pentru spațiul de depozit oferă o rată de rentabilitate relativ ridicată, de cel puțin 20-30%. Acest lucru face în cele din urmă posibilă recuperarea investiției în cel mult 2-3 ani.
4. Vânzări și marketing
5. Plan de producție
Specificul afacerii de depozit, care constă în faptul că principalii săi clienți sunt persoane juridice, determină alegerea formei juridice organizatorice adecvate de înregistrare a companiei. Pentru afaceri de depozit forma optima organizația este înființarea unui SRL. Care este motivul pentru aceasta?
- Deoarece clienții depozitului sunt preponderent persoane juridice, este important pentru ei statut juridic contraparte care acceptă pentru stocare valori materiale. Avand forma SRL, societatea raspunde fata de clienti nu doar in limita capitalului autorizat existent, ci si cu toate proprietatile, activele, precum si responsabilitatea managerilor (proprietari - fondatori).
- Al doilea punct este legat de faptul că legislația fiscală existentă prevede calcularea TVA-ului la prestarea serviciilor. ÎN în acest caz, un astfel de serviciu este depozitare asigurată de o firmă care are forma legala OOO. În consecință, persoanele juridice - clienții pot, în facturile lor, precum și în depozitul propriu-zis, să refactureze TVA-ul de-a lungul lanțului ulterioar de livrare a mărfurilor. Dacă aceasta ar fi o întreprindere sub forma unui antreprenor individual, atunci ar trebui să anuleze TVA-ul pe propriile cheltuieli sau să includă această taxă în prețul serviciului. Pentru clienții - persoane juridice, acest punct este foarte important, prin urmare, atunci când aleg ce depozit să încredințeze depozitarea mărfurilor, este mai probabil să prefere un SRL decât un antreprenor individual.
- Al treilea punct este legat de impozitare. În ciuda faptului că o companie care a primit statutul de SRL legal se încadrează automat în sistemul complet de impozitare, este posibil să rămână în sistemul fiscal simplificat cu cota de impozitare 6%. Pentru a face acest lucru, compania trebuie să aibă un profit total de cel mult 24 de milioane de ruble. in an. În acest caz, vei putea obține un dublu avantaj - și vei lucra cu clienții - entitati legaleși, în același timp, să mențină o rată redusă a impozitului pe venit.
Înregistrarea unei companii sub formă de SRL se realizează prin pregătire acte constitutive, depunând o cerere la filiala locală a Serviciului Fiscal Federal. Trebuie avut în vedere faptul că minimul capitalul autorizatîn prezent este de 10.000 de ruble. Puteți înregistra o companie fie independent, fie folosind serviciile firme de avocatura. Costul înregistrării unei companii LLC cu toate documentele, deschiderea conturilor și sigiliile în medie în Rusia nu este mai mare de 30 - 40 de mii de ruble. Timpul de înregistrare nu este mai mare de 30 de zile.
Problema obținerii documente de autorizare pentru construirea unui depozit, lucrari de inginerie, achizitie de teren si aprobarea folosirii terenului.
Pentru a obține permisiunea de a construi și exploata un depozit (fără permisiunea de a depozita mărfuri și materiale periculoase - adică sub clasa de pericol 3 conform RID), va fi necesar următorul pachet de documente:
- Incheierea unui contract de inchiriere cu proprietarul teren(de 49 de ani), sau un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate.
- Obținerea permisului sau alocării de teren pentru construirea unei instalații de la autoritățile locale (departamentele de arhitectură ale orașului sau raionale).
- Obținerea autorizației de construire a depozitelor cu avizul autorității executive locale (primăria orașului sau comitetul municipal, duma orașului).
- Obținerea aprobării pentru documentația de proiectare a depozitului de la departamentele locale din Rostekhnadzor.
- Obțineți permisiunea de la SES;
- Obțineți permisiunea de la pompierii Ministerului Situațiilor de Urgență pentru a vă asigura că depozitul respectă standardele Siguranța privind incendiile(depozitul trebuie sa fie dotat cu toate echipamentele de securitate la incendiu, inclusiv cu sistem de alarmare la incendiu);
- Incheierea unui acord cu o firma de utilitati pentru scoaterea deseurilor din depozit;
- Incheierea unui acord cu o firma municipala pentru efectuarea deratizarii;
- Aveți un PTS pentru încărcarea și descărcarea echipamentelor, precum și protocoale și certificate de teste tehnice trecute, certificate de autoritățile relevante din Rostechnadzor și Supravegherea Transporturilor din Rusia.
După cum arată practica de afaceri rusă, obținerea tuturor autorizațiilor și pregătirea documentației de proiectare, construcție și operațională va necesita în medie 300 de mii de ruble și 3-4 luni de timp.
6. Structura organizatorica
Un depozit va fi întotdeauna nevoie de oamenii de afaceri și antreprenori, iar asta înseamnă cerere constantă în rândul chiriașilor. Acesta este motivul pentru care construirea unui depozit este ideală în ceea ce privește câștigarea de bani. Deoarece cererea în domeniul depozitelor depășește oferta de aproape 2 ori, nu va fi dificil să atragi un investitor pentru a construi un depozit.
Locația sa este foarte importantă pentru un depozit. Trebuie să fie „corect”: în afara orașului, într-o zonă între structuri similare, cât mai aproape de producător, sau lângă magazine mari de vânzare cu amănuntul și cea mai bună opțiune este o poziție undeva între consumator și producător. Astfel, clienții antreprenori vor economisi costurile de transport pentru livrarea produselor de la producător la depozit și de la depozit la punctul de vânzare.
Dacă se dorește, cel care a construit depozitul se poate încerca ca antreprenor. Trebuie doar să stabiliți legături cu magazinele, să încheiați un acord și să livrați singur mărfurile, adăugând la costul acesteia costurile de transport, descărcare și livrare. Ei bine, pe lângă închirierea sediului, îl puteți vinde oricând pur și simplu cu profit.
Reveniți la cuprins
Analiza pieței înainte de construcție
Desigur, este necesar să speculăm dacă această idee este recomandabilă sau nu, dar totuși nu ar fi de prisos să vă familiarizați cu planul de afaceri în construcții în sine, iar valabilitatea este una dintre secțiunile sale. Cu toate acestea, este imposibil să faci fără specificații:
- este necesar să introduceți o descriere a produsului pentru care se va construi viitorul depozit;
- analiza nevoia de depozite special pentru produsul selectat printre distribuitorii sai;
- desemnează tipul de depozit selectat, acesta poate fi sezonier, de rezervă, de producție, cu ridicata, cu amănuntul sau de uz general;
- Ar fi bine să existe în această etapă liste cu potențiali parteneri, chiriași și cumpărători.
Toate punctele de mai sus vor trebui consolidate în secțiunea „Analiza de marketing a pieței imobiliare” dacă construiți un depozit de vânzare sau de închiriat. În aceeași secțiune trebuie să introduceți costul mediu de închiriere al spațiilor similare cu ale dumneavoastră ca mărime și caracteristici. Nu vă faceți griji cu privire la facilitățile de depozitare dimensiune mai mică, nu vor concura cu depozitul dvs. în condiții egale. O prognoză pentru dezvoltarea pieței în următorii câțiva ani ar fi, de asemenea, utilă.
De ce altceva ai nevoie de un plan de afaceri pentru depozit? Pentru a calcula în mod independent eficiența acestui proiect și a atrage investitori. Nu uitați, planul de afaceri pentru construirea unui depozit trebuie să fie competent. Aceasta zona activitate antreprenorială este o investiție destul de eficientă Bani. Un plan de afaceri pentru construirea unui depozit va corecta acțiunile oricărui antreprenor, atât tânăr, cât și vechi, dar care a decis să-l stăpânească singur.
Un plan de afaceri pentru construirea unui depozit va evidenția părțile sale principale asupra cărora trebuie să vă concentrați atenția și vă va ajuta, de asemenea:
- determinați corect suma necesară a investiției financiare și perioada în care proiectul poate fi amortizat;
- construiți o structură destul de detaliată conform căreia dezvoltarea afacerii va avea loc folosind depozitul construit;
- desfășurați o campanie de publicitate competentă în depozit;
- evaluați-vă propriile beneficii pe baza soluțiilor standard;
- convinge viitorii creditori și investitori de rentabilitatea construcției.
Reveniți la cuprins
Documentația de proiectare necesară
Atât documentația de arhitectură, cât și cea de urbanism trebuie să reflecte suficient obiectivele economiei:
- Accesibilitatea deplină este importantă pentru transport este necesar să se asigure numărul necesar de locuri de parcare și să se determine autostrăzile pe care trece fluxul principal de marfă și cu care este convenabil să se stabilească legături de transport;
- dotarea necesară: amenajarea corespunzătoare și echipamentele și echipamentele moderne vor asigura valoarea ridicată a unității pe piață;
- parametri generali ai depozitului - cantitatea de suprafață și camerele individuale;
- încăperi și dotări: un depozit nu poate funcționa fără locuri suplimentare pentru descărcare și încărcare, sunt necesare puncte de control;
- dimensiunea necesară a depozitului trebuie determinată prin analiza pieței pentru mărfurile cu care este planificat să lucreze;
- alegere materialele necesare pentru construirea unui depozit, un plan de afaceri bine întocmit vă va permite să construiți spații de calitate din destul materiale ieftineși structuri;
- constructori - prezența unei cantități suficient de mare de forță de muncă va face posibilă construirea unui depozit rapid și la un cost adecvat.
Există tipuri de afaceri în care nu este nevoie nici de a produce, nici de a vinde produse. Una dintre aceste domenii este închirierea spațiului de depozitare.
Construcția unui depozit nu necesită proiecte complexe de organizare a producției sau crearea unei rețele de vânzare a mărfurilor.
În plus, de regulă, structurile de depozit în sine sunt clasificate ca proiecte de construcție simple, cerința principală la care aceasta este pătrat mare.
Construcția depozitelor nu necesită mult timp, astfel încât rentabilitatea unei astfel de instalații începe foarte repede și vă permite să returnați investiția într-un timp destul de scurt.
Desigur, pentru a începe construcția, este necesar să obțineți dreptul de proprietate asupra unui teren și, pentru a face acest lucru, trebuie mai întâi să evaluați cererea de închiriere viitoare a spațiilor. De fapt, există întotdeauna o cerere pentru spațiu de depozitare. Multe întreprinderi de producție și organizații comerciale nu au propriul spațiu de depozitare sau stare tehnica sau locația lasă de dorit.
Localurile convenabile, moderne și bine echipate vor fi mereu în căutare.
Cu toate acestea, este necesar să se decidă din timp asupra tipului de produse care vor fi depozitate în depozit pentru a se asigura conditii optime depozitare și ușurință în manipulare în timpul operațiunilor de încărcare și descărcare. Pentru a determina viitoarele echipamente ale unui depozit, este necesar să se identifice în prealabil cererea de spațiu de depozit și chiar mai bine să se convină în prealabil cu producătorii sau vânzătorii privind încheierea de acorduri pentru închirierea spațiilor. Zonele de depozitare interioare pot fi apoi echipate în funcție de dorințele clienților. Apropo, depozitul poate stoca nu numai produse terminate sau mărfuri, dar și diverse materii prime, și pot fi, de asemenea, localizate spatii industriale.
Implementarea unui proiect de afaceri pentru construirea unui depozit poate fi împărțită în mai multe etape:
În primul rând, aceasta este alegerea unui teren pentru construcție.
Site-ul nu ar trebui să fie situat prea departe de viitorii clienți, ar trebui să existe acces suficient la el calitate bună drumuri și trebuie să fie posibilă conectarea infrastructurii la comunicații. Suprafața depozitului, de regulă, ar trebui să fie de cel puțin 2500-3000 metri patrati. În consecință, terenul, ținând cont de organizarea căilor de acces și de parcare pentru vehicule, trebuie să aibă cel puțin 4-6 mii de metri pătrați. m. La pregătirea unui plan de afaceri, este necesar să se țină cont de costul unui teren, deoarece pentru a crea o afacere de încredere, este foarte de dorit să achiziționați un astfel de teren.
A doua etapă în implementarea ideii de afaceri de a construi un depozit ar trebui să fie proiectarea.
În această etapă, cercetările de marketing și negocierile preliminare cu clienții vor ajuta la determinarea configurației viitorului depozit, a numărului de spații și a echipamentelor acestora. Adesea este profitabil să construiești o sediu mare și apoi să o împărți în mai multe spații interne, ceea ce vă permite să închiriați spațiu unor clienți diferiți, nivelând riscurile și sporind eficiența utilizării spațiului. Designul depozitului în sine va depinde de nevoile clienților.
De obicei, depozitele sunt construite fie din beton monolit, sau din structuri metalice prefabricate.
Un depozit din beton monolit poate fi construit pentru mai puțini bani, este foarte durabil și poate fi folosit mulți ani. Pe de altă parte, o structură prefabricată vă permite să construiți un depozit într-un timp mai scurt și să oferiți înălțimi mai mari de tavan, ceea ce este important pentru mulți clienți.
A treia etapă este, de fapt, construcția unui depozit, când este necesară dezvoltarea principalelor investiții.
A patra etapă este dotarea tehnică internă a depozitului conform solicitărilor clienților.
La proiectarea spațiilor, este adesea necesar să se furnizeze spațiu de birou suplimentar în care vor fi amplasați lucrătorii din depozit și diverse servicii. În ceea ce privește echipamentele, este necesar să ne străduim să folosim tehnologii moderne de depozit care oferă utilizare maximă spaţiul interior, automatizarea muncii. În funcție de natura produselor, este necesar să se instaleze fie rafturi pe mai multe niveluri, fie să se ofere posibilitatea de a organiza operațiunile de încărcare și descărcare și condițiile de depozitare a produselor.
Desigur, o atenție deosebită trebuie acordată organizării mișcării mărfurilor pentru a asigura eficiența maximă a depozitului.
Acest lucru permite, în cazul în care un potențial client refuză să folosească spațiul depozitului, să găsească rapid un alt client și să furnizeze utilizare eficientă spatiu inchiriat.
Investițiile în construcția unui depozit cu o suprafață de 2500-3000 de metri pătrați pot fi estimate la sume de la 10 la 25 de milioane de ruble.
Rentabilitatea unei astfel de întreprinderi este de obicei foarte mare și se ridică la 50-80%. De multe ori buna pregatire planul de afaceri și implementarea rapidă a proiectului vă permit să reduceți perioada de rambursare la 1 an.
Atractivitatea creării unei afaceri de depozit este că necesită, practic, doar investiții inițiale, iar pe viitor toate cheltuielile de exploatare sunt acoperite din veniturile din chirii.
Descriere
ATENŢIE!!! Termenul limită pentru depunerea studiului este de 1 zi lucrătoare.
Surse de informare
Calcule financiare:
- model financiar dezvoltat de Inventika.
- ziare și reviste periodice;
- site-urile agențiilor de presă.
Documente de reglementare care reglementează activitățile operatorilor de depozit:
- legi federale;
- Civilă și Codurile fiscale RF;
- Decrete și ordine ale Guvernului Federației Ruse;
- scrisori și ordine ale Ministerului Sănătății și Dezvoltării Sociale al Federației Ruse;
- etc.
Informații statistice:
- serviciu federal statistici de statși organele sale teritoriale;
- Wikipedia.org etc.
Informații analitice:
- rapoarte analitice și date de la experți independenți;
- rapoartele autorităților publice;
- rapoarte financiare ale companiei;
previziunile și calculele proprii ale Inventica.
Descrierea planului de afaceri
Un plan de afaceri este o justificare economică a fezabilității investiției în construcția unui complex de depozite clasa A.
Pentru toate problemele cheie, acest plan de afaceri este unul standard - implementarea sa este posibilă în orice subiect Federația Rusă. La întocmirea unui plan financiar, valorile parametrilor care determină specificul regional (tarife de închiriere, costul serviciilor, salarii etc.), au fost adoptate în legătură cu regiunea Moscova.
Planul de afaceri include:
- analiza pieței ruse a serviciilor de depozitare;
- descrierea conceptului de proiect;
- descrierea strategiei de marketing;
- calculul indicatorilor financiari;
- evaluarea proiectului și analiza riscurilor.
Conceptul de proiect
Conceptul de proiect este de bază. Dacă este necesar, poate fi ajustat cu ușurință, iar toți indicatorii financiari ai proiectului pot fi recalculați automat folosind modelul atașat (vezi mai jos „Caracteristicile planului de afaceri”).
Proiectul prevede construirea unui complex de depozite de clasa A cu o suprafață de aproximativ 10 mii de metri pătrați în regiunea Moscovei. Complexul de depozite va oferi servicii de depozitare și deservire responsabilă a mărfurilor, precum și de închiriere de spații de birouri.
Tip depozit: Complex de depozite clasa A
Locația proiectului: Regiunea Moscova
Perioada de implementare a etapei de investiții a proiectului:... 2018 - ...
Începerea funcționării complexului de depozite:...
Zona de aterizare: 2,0 Ha
Zona de bază a clădirii complexului de depozite: 9.440 mp
Zona de depozitare a marfurilor:... mp
Zona birouri:... mp
Zona birouri: 544 mp
Numărul de niveluri de stocare: 6
Numar de locuri pentru paleti: ...
Pasul coloanei: 12 x 24 m
nu mai puțin de 5 t/mpÎnălțimea netă a tavanului: 12-14 m
Numărul de docuri de încărcare și descărcare:...
Infrastructură: rampa de cale ferata, incalzire, ventilatie, aer conditionat, instalatii sanitare, paza si alarma de incendiu, sistem de supraveghere video
Spații auxiliare: sala de mese, vestiare, dusuri, toalete
Principalele grupuri de clienți: companii de distribuție, lanțuri de retail, companii producătoare
Principalele scenarii de dezvoltare a situației: planul de afaceri are în vedere 3 opțiuni de dezvoltare a situației - pesimist, așteptat și optimist
Calculul părții de venituri a proiectului: Modelul financiar prevede trei metode de prognoză a laturii veniturilor proiectului: a) prin evaluarea volumului serviciilor prestate, b) prin rentabilitatea din trimestrul I. m spatiu depozit, 3) prin rentabilitate de la 1 spatiu de paleti pe categorii de clienti.
Politica de pret: la utilizarea primei metode de prognoză a veniturilor, se determină politica de prețuri (separat după tipul de serviciu, indicând distribuția planificată a cererii pentru aceste servicii). În modelul financiar, puteți personaliza prețurile pentru 20 de servicii de depozit de bază în plus, puteți configura independent până la 10 servicii suplimentare;
Dimensiunea investiției:... milioane de ruble
Surse de finantare: fonduri proprii - 30%, credit - 70%
Stat: Numărul maxim de personal este de ... persoane.
Mod de operare: non-stop, în 4 schimburi, câte 12 ore la două zile
Caracteristicile unui plan de afaceri
1) Planul de afaceri a fost elaborat în strânsă colaborare cu actualii manageri și experți din industrie.
2) Calculele financiare pentru planul de afaceri au fost efectuate folosind un model Excel, care este o dezvoltare proprie a Inventica.
3) Modelul financiar prevede trei metode de prognoză a laturii veniturilor proiectului: a) prin evaluarea volumului serviciilor prestate, b) prin rentabilitatea de la 1 trimestru. m spatiu depozit, 3) prin rentabilitate de la 1 spatiu de paleti pe categorii de clienti. Vă puteți personaliza politica de prețuri - 20 de servicii de depozit de bază și 10 suplimentare.
4) Modelul financiar este 100% automatizat
- Valorile parametrilor proiectului luați în considerare în acest plan de afaceri pot fi modificate.
- Numărul total la care a contribuit model financiar parametri - mai mult de 500 (luna și anul începerii proiectului, graficul proiectului care indică durata etapelor individuale, costul lucrărilor de construcție și instalare, lista și costul infrastructurii, suprafata totala depozit și distribuția acestuia pe tip de sediu, specificarea echipamentelor și costul acestuia, personal, politica de prețuri, structura cererii pe tip de serviciu, scenarii de evoluție a situației, condiții de leasing și creditare etc.).
- Modificarea oricăruia dintre parametrii proiectului duce la recalcularea automată a modelului.
- Capacitatea de a recalcula rapid vă permite să calculați în mod independent diverse strategii și scenarii pentru dezvoltarea afacerii dvs., chiar dacă nu cunoașteți elementele de bază ale modelării financiare și ale managementului investițiilor.
Astfel, primești un instrument universal de luare a deciziilor cu ajutorul căruia poți ajusta conceptul de proiect prin selectare valori optime parametrii viitoarei afaceri.
Modelul financiar este atașat planului de afaceri.
Extinde
ConţinutExtinde
IlustrațiiLista de diagrame
Diagrama 1. Distribuția investițiilor pe tip de imobil, miliarde de dolari
Diagrama 2. Distribuția investițiilor după numărul și volumul tranzacțiilor, %
Diagrama 3. Distribuția teritorială a investițiilor, %
Diagrama 4. Distribuția investițiilor pe sursa de capital, miliarde de dolari
Diagrama 5. Distribuția investițiilor pe tip de investitor, %
Diagrama 6. Investitori pe țara de origine, Q1. 2018
Diagrama 7. Distribuția investițiilor pe regiune, T1. 2018
Diagrama 8. Ponderi ale investițiilor pe mărimea tranzacției (după volum), T1. 2018
Diagrama 9. Dinamica creșterii PIB-ului și a investițiilor în imobiliare
Diagrama 10. Distribuția ofertei totale pe regiuni, 2017
Diagrama 11. Distribuția volumului total de tranzacții în Rusia, 2017
Diagrama 12. Distribuția ofertei totale pe regiuni, 2017
Diagrama 13. Distribuția tranzacțiilor după tip în regiunile Federației Ruse (excluzând Moscova și Regiunea Moscovei, Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad), 2017
Diagrama 14. Distribuția volumului total de tranzacții în regiunile Federației Ruse (excluzând Moscova și Regiunea Moscovei, Sankt Petersburg și regiunea Leningrad), 2017
Diagrama 15. Tarifele medii de închiriere solicitate în depozitele de clasa A din regiunile Federației Ruse, 2017
Diagrama 16. Tarife de închiriere în regiuni în 2017, rub./m2/an
Diagrama 17. Aprovizionare totală și construcție nouă de spațiu depozit de calitate în anul 2017
Diagrama 18. Volumul punerii în funcțiune și volumul tranzacțiilor de cumpărare și închiriere, mii m2
Diagrama 19. Distribuția tranzacțiilor după tip, %
Diagrama 20. Distribuția tranzacțiilor după tip, %
Diagrama 21. Dinamica distribuției tranzacțiilor pentru închirierea și cumpărarea spațiului de depozitare în regiunea Moscova după profilul chiriașului/cumpărător în perioada 2008-2017.
Diagrama 22. Dinamica volumului spațiului închiriat și achiziționat, 2003-2017
Diagrama 23. Cele mai mari proiecte anunțate pentru 2018
Diagrama 24. Dinamica volumului spatiului inchiriat si achizitionat
Diagrama 25. Intrarea și volumul cererii de spațiu de depozitare de înaltă calitate în perioada 2008-2018
Diagrama 26. Structura cererii pe tip de chiriaș în regiunea Moscova, Q1. 2008
Diagrama 27. Principalele complexe de depozite anunțate pentru punere în funcțiune în regiunea Moscovei în trimestrul II-IV. 2018
Diagrama 28. Volumul construcției noi, milioane m2
Diagrama 29. Distribuția tranzacțiilor pe segmente (GLA), %
Diagrama 30. Distribuția firmelor care caută spații industriale, după motivul căutării, %
Diagrama 31. Volumul tranzacției și dimensiunea medie tranzacții pe an, mii m2
Diagrama 32. Dinamica volumului pieței și ponderii spațiului liber
Diagrama 33. Comparația internațională a ratelor de închiriere triple nete, 2017
Diagrama 34. Distribuția intervalului de tarife pentru spațiile industriale din interiorul orașului, rub./m²/lună
Diagrama 35. Volumul instalațiilor de depozitare la temperatură joasă pe țară
Diagrama 36. Distribuția aprovizionării spațiului de depozitare la temperatură joasă pe tip
Diagrama 37. Dinamica aprovizionării depozitelor de joasă temperatură pe clasă
Diagrama 38. Distribuția chiriașilor pe tipul de produse depozitate în spații de depozitare de calitate înaltă și la temperaturi scăzute
Diagrama 39. Distribuția chiriașilor după tip și proveniență
Diagrama 40. Structura veniturilor din exploatare (scenariul preconizat)
Diagrama 41. Structura cheltuielilor de exploatare (scenariul preconizat)
Lista de diagrame
Graficul 1. Creșterea reală a PIB-ului în Rusia (a/a), %
Graficul 2. Dinamica inflaţiei şi rata cheie TSB RF, %
Graficul 3. Dinamica cursului de schimb, rub./dolar. STATELE UNITE ALE AMERICII
Graficul 4. Randamentul obligațiunilor de stat în dolari
Graficul 5. Randamentul obligațiunilor de stat pe zece ani și rata de capitalizare a bunurilor imobiliare comerciale premium
Graficul 6. Volumul investițiilor în proprietate comerciala/ ieșire de capital
Graficul 7. Dinamica prețului petrolului Brent și cursului de schimb al dolarului american
Graficul 8. Dinamica ratelor de capitalizare la Moscova, „prime”, %
Graficul 9. Nivelul spațiului de depozitare liber (în %), 2012-2017
Graficul 10. Dinamica ratelor de închiriere în funcție de cursul de schimb corespunzător, USD/m²/an (RUB/m²/an), 2014-2017
Graficul 11. Dinamica tarifelor de închiriere în ceea ce privește cursul de schimb corespunzător datei, $/m2/an (RUB/m2/an)
Graficul 12. Tarife de închiriere în depozite de înaltă calitate din Sankt Petersburg, mii de ruble/m2/an
Graficul 13. Venituri, cheltuieli și profit net pentru proiect (scenariu pesimist)
Graficul 14. Profit net al proiectului pe baza de angajamente (scenariu pesimist)
Graficul 15. Venituri, cheltuieli și profit net pentru proiect (scenariu așteptat)
Graficul 16. Profit net al proiectului pe bază de angajamente (scenariu așteptat)
Graficul 17. Venituri, cheltuieli și profit net pentru proiect (scenariu optimist)
Graficul 18. Profit net al proiectului pe bază de angajamente (scenariu optimist)
Programul 19. Fluxul de numerarși VAN pe bază de angajamente, scenariu pesimist
Graficul 20. Flux de numerar și VAN pe bază de angajamente, scenariu așteptat
Graficul 21. Fluxul de numerar și VAN pe bază de angajamente, scenariu optimist
Graficul 22. Dependența VAN (excluzând plățile dobânzilor la credit) de volumul vânzărilor de servicii, scenariu pesimist
Graficul 23. Dependența totalului profit net din volumul vânzărilor de servicii scenariu pesimist
Graficul 24. Dependența VAN (excluzând plățile dobânzilor la împrumut) de volumul vânzărilor de servicii, scenariu așteptat
Graficul 25. Scenariul așteptat al dependenței profitului net total de volumul vânzărilor de servicii
Graficul 26. Dependența VAN (excluzând plățile dobânzilor la credit) de volumul vânzărilor de servicii, scenariu optimist
Graficul 27. Dependența profitului net total de volumul vânzărilor de servicii, scenariu optimist
Lista de desene
Figura 1. Oferta totală și ponderea spațiului de depozitare liber în orașele rusești, 2017
Figura 2. Distribuția geografică a ofertei totale de spații de depozitare clasa A și tarifele declarate (din T3 2017)
Figura 3. Distribuția geografică a volumului tranzacțiilor pentru închirierea și cumpărarea de spațiu de depozitare în zonele regiunii Moscova în trimestrul 1-3. 2017
Figura 4. Distribuția geografică a proiectelor planificate în 2018
Figura 5. Facilități de depozitare puse în funcțiune în regiunea Moscovei în primul trimestru. 2018
Figura 6. Ponderea spațiului liber pe direcție, primul trimestru. 2018
Figura 7. Distribuția geografică a proiectelor anunțate pentru punerea în funcțiune în regiunea Moscova în 2018
Figura 8. Distribuția geografică a spațiului de depozitare din Sankt Petersburg
Figura 9. Cele mai mari proiecte anunțate pentru 2018
Figura 10. Principalele parcuri industriale din Sankt Petersburg
Figura 11. Amplasarea depozitelor cu temperatură scăzută din Moscova și regiune
Figura 12. Programul etapei de investiție
Extinde
Mese MS Word Volum: 40 paginiPlan de afaceri
Recenzii (99)
Vă aducem la cunoștință un plan de afaceri pentru construirea unui depozit, deoarece această afacere este destul de promițătoare, spațiile de depozit sunt necesare pentru diverse scopuri. Mulți antreprenori, organizații și persoane au nevoie de stocare pe termen scurt, permanent sau periodic Produse alimentare, și produse nealimentare. Un complex de depozite dotat cu sistem de aer conditionat, ventilatie, unde curatenie si necesarul regim de temperaturăîn orice moment al anului, va putea atrage mulți clienți.
Acest plan de afaceri pentru organizarea unui depozit en-gros vă va ajuta să decideți dacă închiriați spațiul de depozit existent sau începeți construcția unor clădiri moderne de depozit. Clădirile moderne ale depozitelor constau din multe comunicații. Acestea trebuie să respecte reglementările, să fie convenabile de utilizat și protejate. Va trebui să oferiți clienților dumneavoastră un nivel adecvat de protecție și depozitare, așa că ar trebui să vă asigurați că aveți agenți de securitate responsabili, lucrători în depozit, curățători și dispeceri în personal.
După ce ați studiat planul de afaceri al unui complex de depozite, veți putea înțelege cum să îl faceți puternic și multifuncțional, cum să echipați corespunzător spațiile și ce puncte să acordați cea mai mare atenție. Este în puterea ta să-ți faci afacerea profitabilă și să primești profituri în continuă creștere, ținând cont de fluctuațiile sezoniere. Documentul a fost întocmit de profesioniști din domeniul depozitării și logisticii, care își propun să utilizeze și alte domenii ale serviciilor oferite în viitor: ambalaje de înaltă calitate, urmărirea mărfurilor, logistică.
Dezvoltarea rapidă a sectorului comerțului și producției a creat o nevoie de cantitati mari depozite concepute pentru a stoca cel mai mult diferite categorii bunuri. Depozitele cu ridicata sunt o nevoie urgentă pentru companiile care își deschid sucursale în diferite regiuni sau cooperează cu dealerii lor regionali. Complexele uriașe de depozite din timpul nostru sunt structuri multifuncționale concepute pentru înaltă calitate și depozitare convenabilăși circulația mărfurilor. Și există cerințe serioase pentru construcția unor astfel de structuri.
A prelua o astfel de afacere fără experiență și cunoștințe înseamnă să-ți expui economiile la riscuri semnificative. Construcția unei simple cutii de beton nu are nimic de-a face cu construcția unor complexe de depozite moderne. Totul este mult mai complicat și mai costisitor. Pentru a nu arunca sume uriașe de bani, ci pentru a fi complet mulțumit de rezultatul acțiunilor tale, este necesar să desfășori toate aceste acțiuni cu grijă și conștient, fiind impregnat de toate cerințele care se aplică construcției unor astfel de obiecte. .
Scopul principal al unui depozit este depozitarea în siguranță a diverselor mărfuri, inclusiv a celor perisabile, pentru o anumită perioadă de timp. Depozitele existente, construite în epoca sovietică, nu îndeplinesc cerințele moderne și nu mai sunt capabile să facă față fluxului de mărfuri existent. Prin urmare, în multe regiuni nevoia construirii de noi complexe de depozite rămâne foarte mare nivel inalt. Unii dezvoltatori de top au reușit să prindă această tendință și au început să implementeze proiecte de anvergură. Dar, în ciuda unei anumite activități în acest segment de piață, nevoia de spațiu de depozitare modern depășește în continuare oferta disponibilă.
În ciuda faptului că pe această piață intră jucători din ce în ce mai mari, atât autohtoni, cât și străini, intrarea este deschisă și oamenilor de afaceri care nu au un capital atât de substanțial. Dacă, de exemplu, pentru construcția unui terminal mare de depozite cu o suprafață de aproximativ 200 de mii de metri pătrați. m necesită o investiție de 150 de milioane de dolari, apoi construirea unui complex de depozite standard, a cărui suprafață nu depășește 10 mii de metri pătrați. m., va costa 7-8 milioane de dolari. În același mod, perioada de rambursare a costurilor de construire a unui depozit poate varia de la 2-3 la 5-7 ani.
Una dintre principalele probleme cu care se pot confrunta oamenii de afaceri este costul. terenuri. ÎN marile orașe Această problemă este cea mai presantă. În plus, găsirea unui site care este pregătit pentru dezvoltare este în general foarte dificilă. Jucătorii cu experiență sfătuiesc începerea unei astfel de afaceri prin construirea de depozite de dimensiuni medii, ceea ce va reduce posibilele riscuri. Factorii de succes în această afacere includ concentrarea scăzută a jucătorilor pe această piață într-o anumită regiune și, în consecință, cererea mare de noi complexe de depozite din partea distribuitorilor. Dar, fără îndoială, principalul factor care poate influența rezultatul proiectului tău este exemplu profesional un plan de afaceri pentru construirea și deschiderea unui depozit cu calcule gata făcute, pe baza căruia veți putea prevedea eventualele riscuri.
