Лицо зарубежного инвестора в российскую недвижимость меняется. Иностранные инвесторы, права и гарантии для иностранных инвесторов Правовой статус иностранного инвестора в РФ

Сложно переоценить плюсы привлечения инвестиций. Это и дополнительное финансирование крупных проектов, и обмен опытом, и доступ к современным технологиям и новым способам организации производства. Выгоду из вложения средств в экономику другой страны извлекает и иностранный инвестор. Чтобы представлять свои интересы в РФ, вкладчик должен уяснить свои права и ограничения, налагаемые местным законодательством.

Заграничный капитал оказывает воздействие на национальную экономику, но последствия могут быть не только положительными. К недостаткам инвестиций относятся:

• подавление местного производства;
• деградация традиционных отраслей экономики;
• отсутствие мотивации для разработки собственных технологий;
• нанесение вреда экологии за счет организации «грязных» производств и т.д.

И в то же время на экономику России положительно влияют:

• рост объема капиталовложений;
• эффективное использование природных ресурсов;
• увеличение числа рабочих мест;
• расширение ассортимента продукции;
• приток валюты;
• дополнительные средства для финансирования госпрограмм;
• укрепление международной репутации РФ;
• заинтересованность новых инвесторов и т.д.

Чтобы сократить отрицательные последствия, был принят Федеральный закон № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ». В нем содержится понятие иностранного инвестора и иностранных инвестиций, обсуждается режим деятельности компаний и другие аспекты вопроса.

Иностранный инвестор: определение

Чтобы быть точными, следует различать термины «иностранный» и «зарубежный» капитал. В первом случае речь идет о средствах заграничных инвесторов, вложенных в экономику России, а во втором - о собственности российских вкладчиков, размещенной за рубежом. Таким образом, иностранный инвестор – это подданный другой страны, апатрид, или организация, принадлежащая к иному государству.

Инвестиции классифицируются согласно источникам их происхождения, форме собственности и могут быть:

• частными (осуществляются приватными предприятиями, организациями, банками или отдельными гражданами);
• государственными (займы и кредиты, предоставленные страной или группой государств).

Собственность иностранного инвестора в Российской Федерации может быть представлена в виде:

• валюты;
• недвижимости;
• движимого имущества;
• имущественных или корпоративных прав;
• совместного с российскими вкладчиками предприятия;
• интеллектуальной собственности;
• ценных бумаг;
• прав на проведение хозяйственной деятельности (использование природных ресурсов, земельных участков и других ценностей);
• услуг;
• информации.

Как указывается в вышеупомянутом законе, гражданская правоспособность иностранного инвестора-юридического лица определяется законодательством страны, где оно учреждено. То же касается отдельных граждан, лиц без гражданства, международных организаций и других государств. Это значит, что они должны быть наделены правом заниматься заграничной предпринимательской деятельностью в соответствии с законами своей страны и подчиняться требованиям, содержащимся в федеральных актах.

Кто может быть инвестором

На вопрос, может ли иностранный субъект быть инвестором, российским законодательством дается положительный ответ.

Право получить статус субъекта инвестиционной деятельности могут не только инвесторы, но также подрядчики, заказчики, пользователи объектов капитальных вложений и прочие лица, в том числе иностранные.

Стать инвестором можно только в том случае, если сфера инвестирования входит в перечень, предусмотренный законом. Вложение иностранного капитала невозможно в некоторые объекты гражданских прав из-за ограничений в обороте в РФ.

Например, иностранным инвестициям не доступны следующие области капиталовложений:

1. Приобретение патентов, лицензий, торговых марок зарубежных фирм.
2. Покупка ценных бумаг, принадлежащих заграничным компаниям или физическим лицам.
3. Экспорт товаров.
4. Вложение средств в предприятия, расположенные за пределами РФ.

Если же юридическое или физическое лицо принадлежит к числу тех, кто рассматривается по российскому законодательству в качестве иностранного инвестора, вполне достаточно, чтобы они существовали в правовых формах, признанных действительными в государстве их происхождения. Федеральное законодательство не требует, чтобы их правовая форма соответствовала принятым в России формам организации юрлиц.

Основные объекты инвестирования

Иностранный инвестор вправе вкладывать средства на территории РФ в любой форме, не запрещенной законодательством. Он может принять участие в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности посредством приобретения прав или доли собственности в уставном капитале компании, купить акции, вложить средства в совместные предприятия, выдавать кредиты юрлицам и т. д.

Принято разделять инвестиции на:

1. Прямые (вклады физических/юридических лиц, полностью владеющих компанией или контролирующих от 10% акций/уставного капитала фирмы).
2. Портфельные (приобретение на менее 10% паев, акций, векселей, облигаций, относящихся к уставному капиталу компании).
3. Прочие (инвестиции, которые не относятся к упомянутым категориям вложения капитала: кредиты иностранных инвесторов и прочие поступления средств, принадлежащие международным финансовым организациям, правительствам иностранных государств).

Свыше 60% поступлений сосредоточены в Центральном Федеральном округе. С большим отрывом (8% и 10%) за ним следуют Уральский и Северо-западный Федеральный округ. Хуже всего обстоит дело с инвестированием объектов, действующих на Северном Кавказе (0,03%).

Как свидетельствует статистика, наибольшей популярностью пользуются прямые инвестиции (свыше 40% средств), второе место занимает третья категория капиталовложений (около 37%). Проанализировать рынок возможных вкладов в российские предприятия иностранным инвесторам помогают посредники.

Один из способов привлечь крупные вложения в экономику России - соглашение о разделе продукции (СРП), благодаря которому основными объектами вложения средств остается добыча нефти и газа. На их долю приходится почти 90% всех заграничных инвестиций.

Если инвестор планирует стать пользователем недр, он принимает участие в конкурсе (аукционе), который проводится федеральными органами. Получив в пользование определенный участок, он должен подписать соглашение, в котором указываются:

• условия сотрудничества;
• порядок раздела продукции;
• срок предоставления прав на ведение работ;
• обязательства инвестора в отношении найма подрядчиков, перевозчиков, рабочих.

Иностранный инвестор, заключивший соглашение о разделе продукции, приобретает права на разработку участка недр, например, месторождения полезных ископаемых. Для него предусматривается особый порядок налогообложения (налог на прибыль и регулярные платежи за пользование недрами).

СРП состоит из двух этапов: периода инвестиций (только внесение платежей) и возврата капитала (налоги и платежи). На втором этапе продукция разделяется на компенсационную и прибыльную, а инвестору начинают возвращаться затраченные средства. Если каждый участник соглашения действует в рамках требований, указанных в законе, инвестору гарантированы стабильные условия работы, а государство получает оговоренную долю продукции.

Правовой статус иностранного инвестора в РФ

Как следует из положений федерального законодательства РФ, зарубежные вкладчики имеют такой же правовой статус, как и российские. Кроме того, государство обещает, что правовой режим деятельности иностранных инвесторов в России будет благоприятным для вкладчиков из-за рубежа. Они могут:

• самостоятельно определять объемы и направление вкладов;
• заключать договора с другими инвесторами;
• владеть и распоряжаться объектами и результатами вложений;
• передавать по договору/контракту права на осуществление и результаты капитальных вложений;
• контролировать целевое использование средств;
• беспрепятственно выводить за пределы РФ средства в иностранной валюте;
• объединять собственные средства с капиталом других инвесторов и т.д.

Государственная политика в сфере иностранных инвестиций претворяется в жизнь Правительством РФ. Именно этот орган власти:

• определяет меры по контролю деятельности субъектов;
• ведает введением запретов/ограничений на осуществление инвестиций и издает законопроекты;
• решает, какие проекты имеют приоритетное значение;
• регулирует взаимодействие инвесторов с отдельными субъектами РФ;
• создает и координирует программы по привлечению новых инвестиций.

Наряду с законом «Об иностранных инвестициях» правовое положение иностранных инвесторов в РФ регулируется многочисленными положениями и подзаконными актами.

К наиболее значимым можно отнести п. 4 ст.1 части первой ГК РФ от 30.11.1994, ст. 210 АПК РФ от 5.05.1995 и ч. 2 ст. 433 ГПК РСФСР от 11.06.1964.

Кроме того, существуют еще и международные (зачастую двусторонние) соглашения, которые оговаривают аспекты взаимного признания прав и обязанностей юридических лиц, определяют их статус, режимы функционирования.

Принято выделять два главных типа режимов: абсолютные и относительные, но чаще используется вторая классификация. Самыми распространенными схемами можно считать национальный режим и принцип наибольшего благоприятствования.

Что предусматривает национальный режим

Согласно Конвенции о защите прав инвестора, подписанной 28 марта 1997 г., на иностранных вкладчиков распространяется национальный режим. Принцип этого юридически обязательного положения устанавливается международными договорами и соглашениями, а также федеральными законодательными актами.

Национальный режим, предоставляемый для иностранных инвесторов в РФ, предполагает, что подданные другой страны, лица без гражданства и юридические лица обладают такими же правами и обязанностями, как российские граждане и компании.

Этот принцип закреплен в Гражданском Кодексе и Конституции РФ.

При определении правового статуса иностранных инвесторов национальный режим является главным принципом. Чаще всего он применяется в отношении:

• авторских и смежных прав;
• хозяйственной деятельности иностранных вкладчиков;
• товаров иностранного производства;
• свободного доступа в судебные органы;
• правовой помощи;
• социального обеспечения.

Правительство устанавливает границы применения этого принципа с учетом интересов страны, а также с целью исключить злоупотребление иностранными вкладчиками своими правами. Различают следующие виды изъятий для иностранных инвесторов: изъятия стимулирующего и ограничительного характера. Указанные меры и льготы устанавливаются российским законодательством.

В чем заключается принцип наибольшего благоприятствования

В отличие от национального режима, стирающего грань между правами заграничных и отечественных инвесторов, принцип наибольшего благоприятствования уравнивает положение зарубежных организаций и иностранных граждан. В то же время привилегированный правовой режим, в частности, предоставляет иностранным инвесторам одной страны те же права, что получили вкладчики другого государства. Все они вправе рассчитывать на льготы при ввозе оборудования и сырья, освобождение от таможенных налогов и пошлин и т.д.

Воспользоваться преимуществами этого режима могут инвесторы, вкладывающие средства в слаборазвитые отрасли экономики, предприятия, расположенные в труднодоступных регионах со слаборазвитой инфраструктурой и требующие крупных капиталовложений.

Ограничения, предусмотренные для иностранных инвесторов

Чтобы не допустить возникновение разрушительных последствий для экономики государства, в РФ существует комплекс мероприятий, контролирующих процесс и сферы вложения капитала. Так, в России практикуется:

• запрет на допуск иностранных инвесторов в стратегические отрасли экономики;
• процедура аккредитации, нотификации и лицензирования;
• запрет на ведение деятельности в определенных сферах экономики;
• обязательное долевое участие государства в предприятиях, финансируемых зарубежным вкладчиком;
• установление особого фискального режима;
• применение концессионных соглашений;
• контроль всех видов деятельности иностранного инвестора, связанных с разработкой недр и естественных богатств.

Кроме того, государственные органы следят за соблюдением требований, предъявляемых к вкладчику.

Банковская деятельность

Российские власти не возражают против вложения средств и иностранных компаний в уставной капитал отечественных банков. Однако если раньше максимальная доля капитала достигала 50%, то с января 2016 года, согласно порядку, указанному в ст. 18 закона № 372-ФЗ «О банках и банковской деятельности» предельный объем таких вкладов составил 13,44%. Эта цифра обусловлена обязательствами, принятыми РФ при присоединении к ВТО.

Некоторые иностранные инвестиции не учитываются при определении квоты. Как сообщает Центробанк России, доля участия иностранного капитала будет рассчитываться ежегодно.

В инвестировании медиа-бизнеса

С 2016 года вступили в силу поправки в законе о средствах массовой информации. Согласно этому документу, доля иностранного капитала в российских СМИ не может превышать 20%, хотя до этого времени она составляла 50%.

Действие этих поправок затронуло около 1 000 СМИ с иностранными акционерами. Ограничение вынудило крупные компании пересмотреть структуру акционеров или сменить собственников. Изменения коснулись холдинга «СТС Медиа», печатной прессы (российского издания Forbes, «Ведомостей», The Moscow Times). Рынок покинули NBC Universal и AMC Network.

Участие в страховом бизнесе

Страхование - особая отрасль экономики, цель которой состоит не только в защите имущественных интересов российских граждан и юридических лиц, но и в создании прочной хозяйственной среды, без которой невозможен экономический рост. Страховой бизнес способствует укреплению финансовой системы РФ за счет постоянных инвестиций в экономику, в том числе иностранных.

Государство строго регламентирует деятельность зарубежных субъектов в страховой отрасли, органы страхового надзора контролируют объем рынка данных услуг (квоты на допустимый размер доли иностранных инвестиций).

Квота рассчитывается как отношение размера вклада инвестора и их дочерних обществ в уставном капитале страховых компаний (СК), к совокупному уставному капиталу СК. Как указывается в п.3 ст.6 Закона «Об организации страхового дела в РФ», если указанная квота составляет более 50%, органы страхового надзора не лицензируют деятельность СК, являющихся дочерними обществами по отношению к основным организациям-инвесторам или те, у которых доля инвесторов в уставном капитале превышает 49%.

Этот же документ гласит, что оплата иностранными инвесторами принадлежащих им акций страховых компаний может осуществляться только в российских рублях.

В добыче алмазов

Территории, на которых находятся месторождения алмазов, входят в перечень участков недр федерального значения, поэтому получить право на разработку смогут только лицензированные компании.

Как следует из поправок в федеральный закон «О недрах», доступ к месторождениям предоставляется компаниям, в которых инвесторы из-за границы контролируют не более 25% капитала.

Раньше этот порог составлял 10%, но чтобы привлечь стратегических зарубежных вкладчиков в добывающие отрасли, пришлось пойти на уступки. Хотя увеличение доли заграничных инвесторов в управлении компанией не позволит им принимать ключевые решения, эти изменения позволят стимулировать процесс изучения недр и производства минерально-сырьевой базы РФ.

Инвестирование в стратегические общества

Российское законодательство не запрещает вкладчикам осуществлять инвестиции в виде покупки долей (акций) в уставных капиталах хозяйственных обществ (ХО) со стратегическим значением, и совершении других сделок, предоставляющих им контроль над такими обществами. В ноябре 2014 года Президент РФ подписал проект поправок в закон от 29.04.2008 № 57-ФЗ, который упрощает порядок инвестиций, но в то же время предписывает:

• согласовывать сделку с Правительственной комиссией (ст. 7);
• уведомлять уполномоченный орган исполнительной власти о совершаемой сделке (ст. 14).

Порядок уведомления содержится в постановлении Правительства РФ от 27.10. 2008 № 795 и предусматривает передачу данных о компании, обладающей акциями (долями) в ХО, и о лицах, контролирующих его.

В сфере землепользования

Принцип национального режима распространяется и на вопросы права собственности. В целом, инвесторы могут покупать и отчуждать имущество, отдавать его в залог, владеть и пользоваться им на тех же условиях, что российские граждане и юридические лица, но при некоторых ограничениях.

Как правило, эти ограничения затрагивают право собственности на землю. В главе 1 Закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорится, что такие лица не могут приобретать в собственность земельные участки, входящие в перечень земель сельхозназначения.

Льготы для вкладчиков

Налоговые льготы - очередной способ стимулирования зарубежных владельцев капитала. Предоставление иностранным инвесторам льготных кредитов или гарантий по кредитам является для них отличной финансовой мотивацией.

Размер и условия предоставления льгот зависят от доли вкладчика в уставном капитале организации. Согласно ст. 5. закона «Об иностранных инвестициях в РФ», если инвестор владеет 10% и более доли в уставном капитале организации, то при реинвестировании он может пользоваться всеми льготами, перечисленными в этом законе. Аналогичные условия распространяются на российские компании, получающие статус организации с заграничными вкладами.

Кроме того, льготы для иностранных инвесторов могут быть нетарифного характера. Например, если капитал компании на 30% состоит из зарубежных инвестиций, она вправе экспортировать произведенную продукцию без лицензии.

Региональные льготы

Федеральные власти допускают, чтобы органы самоуправления субъектов РФ в пределах своих полномочий на региональном уровне:

• предоставляли зарубежным вкладчикам льготы и гарантии;
• финансировали и иными способами поддерживали инвестиционные проекты иностранных вкладчиков.

Для этого они могут использовать местные бюджетные средства, бюджеты субъектов РФ и внебюджетные материальные ресурсы.

Налоговые уступки для резидентов особых экономических зон

О правах иностранных инвесторов

Зарубежный вкладчик обладает немалой свободой действий на территории РФ. Например, он

вправе приобретать акции коммерческих организаций и государственные ценные бумаги, принимать участие в приватизации объектов собственности, арендовать земельные участки, использовать недвижимость и природные ресурсы страны. Более того, в российском законодательстве содержатся основные гарантии прав заграничных вкладчиков на территории государства.

В соответствии с законами РФ, иностранный инвестор имеет право вывезти из страны имущество и информацию, первоначально ввезенные в Россию в качестве иностранной инвестиции.

В этом случае на него не распространяются принципы квотирования, лицензирования и применения других мер нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности.

Рассмотрим подробнее основные права зарубежных вкладчиков.

Суброгация

Главная проблема международного инвестиционного права - обеспечение защиты вкладов. Ни один инвестор, вкладывающий капитал в нестабильную российскую экономику, не застрахован от применения ограничений или мер принудительного изъятия: национализации, реквизиции и т.д.

В какой-то мере защитить права иностранного инвестора может принцип суброгации, который действует в инвестиционном законодательстве праве отдельных стран и международном праве.

Риски могут быть политическими/некоммерческими (военные действия, гражданские беспорядки, национализация и другие формы принудительного изъятия собственности). Обычно страхованием инвестиций в этом случае занимаются государственные или международные страховые организации, действующие от имени страны-экспортера капитала.

Схема гарантирования инвестиций на национальном и международном уровнях подразумевает заключение страхового договора между инвестором и гарантирующим органом.

Компенсация при реквизиции или национализации

В целом имущество вкладчиков нельзя изъять, реквизировать или национализировать. Инвесторы вкладчики вправе требовать возмещения убытков, понесенных из-за незаконных действий или бездействия государственных органов и должностных лиц.

При реквизиции или национализации имущества иностранному инвестору выплачивается полная стоимость реквизируемого имущества и другие убытки. Если обстоятельства, в связи с которыми производится реквизиция, больше не действуют, зарубежный вкладчик может обратиться в суд с требованием возвратить сохранившееся имущество. При этом он обязан вернуть полученную сумму компенсации, учитывая потери от снижения стоимости собственности.

Компенсация за изъятие инвестиций, предоставленных иностранными инвесторами, должна выплачиваться в предельно короткие сроки, без необоснованной задержки.

Применение стабилизационной оговорки

Для налогообложения инвесторов характерно действие «стабилизационной оговорки» - важной гарантии инвестиций, направленной против ужесточения налогового бремени. Эта особенность налогообложения учитывается и применяется судами, рассматривающими споры, связанные с защитой иностранных инвесторов.

Применение стабилизационной оговорки к иностранному инвестору защищает интересы вкладчика от ужесточения законов страны-реципиента, регулирующих режим инвестиций. Если национальное законодательство изменяется в неблагоприятном для инвестора направлении, он может рассчитывать на отсрочку применения этих изменений.

Впервые стабилизационная оговорка обсуждалась в ст. 14 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Ее применение в новом Законе об иностранных инвестициях зависит от ряда условий. Этот принцип:

• распространяется на коммерческие организации с заграничными инвестициями в объеме не менее 25% в уставном капитале и на инвесторов/организации, вложивших средства в приоритетные проекты.
• применяется при ужесточении совокупной налоговой нагрузки или режима запретов и ограничений в отношении зарубежных вкладов по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими на дату начала финансирования проекта;
• гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта (не более 7 лет со дня начала инвестирования капитала в проект).

Использование доходов от инвестиций

Иностранный инвестор может свободно использовать свои доходы и прибыли на территории РФ для любых не противоречащих российскому законодательству целей. Перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других полученных средств в иностранной валюте, а также реинвестирование полученной прибыли инвесторами нерезидентами относится к основным правам вкладчиков.

Доходами от инвестиций считаются:

• прибыль, дивиденды, проценты;
• денежные суммы, полученные во исполнение обязательств по договорам и другим сделкам;
• средства, полученные вкладчиком после ликвидации компании или отчуждения вложенного имущества, имущественных прав и интеллектуальных прав;
• компенсации, предусмотренные ст. 8 закона об иностранных инвестициях.

Как осуществляется правовое регулирование иностранных инвестиций

В связи с возможным возникновением проблем в инвестиционном праве законодательство РФ регулирует правоотношения в сфере вложения заграничного капитала. Зарубежные инвесторы и коммерческие организации, получившие инвестиции, подчиняются общим и специальным нормам налогового законодательства России (Налоговый Кодекс, федеральные законы, инструкции МНС и Госналогслужбы России.).

Правоотношения в этой сфере также координируются международными договорами. При этом нужно учитывать, что нормы международных соглашений важнее требований российского законодательства.

Международно-правовое регламентирование вкладов

Главными документами в сфере инвестиционной деятельности считается Вашингтонская конвенция (18.03.1965) «О порядке разрешения инвестиционных споров между государствами иностранными лицами» и Сеульская конвенция (11.10.1985) «Об учреждении Многостороннего Агентства по гарантиям инвестиций».

Механизм защиты прав иностранных инвесторов по Сеульской конвенции позволяет им застраховать свои вклады в Многостороннем агентстве по гарантиям инвестиций (МАГИ) от утраты инвестиций в результате:

• войн/гражданских беспорядков;
• национализации;
• нарушения договора государством-реципиентом (в области концессионных соглашений);
• запрета государства на конвертацию местной валюты в свободно конвертируемую.

В случае наступления указанных условий МАГИ выплачивает инвестору компенсацию и перенимает право требования к принимающему государству. Частноправовой конфликт становится публично-правовым спором между агентством и страной-реципиентом. Объем страхового возмещения определяется условиями договора страны с МАГИ.

Внутригосударственное регулирование инвестиций

Зарубежные вкладчики обладают почти такими же правами, что и резиденты РФ. Государственные гарантии правовой защиты деятельности иностранных инвесторов в России регламентируются Федеральным законом от 09.07.1999 № 160-ФЗ (в ред. от 18.07.2017) «Об иностранных инвестициях в РФ».

Национальное регулирование основывается на использовании норм административного и гражданского права, а также специальных законов, регулирующих инвестиционную деятельность.

Российское законодательство предоставляет прямым иностранным инвесторам гарантии с учетом взаимных интересов, обеспечивает отсутствие дискриминации, содержит многочисленные положения о защите от разного рода рисков, подробно оговаривает условия национализации частной собственности, предоставляет благоприятные налоговые, таможенные и административные льготы.

Следует также упомянуть, какие гарантии прав иностранных инвесторов содержит Конституция РФ. Согласно положениям ч. 4 ст. 15 этого документа, международные договоры - составная часть правовой системы страны. Это значит, что гарантировать заграничных вкладчиков призваны договоры с другими государствами о поощрении и взаимной защите инвестиций, соглашения об избежании двойного налогообложения, подписанные Российской Федерацией, и другие нормативные акты.

Способы разрешения споров в России

Если у заграничных вкладчиков возникают споры относительно осуществления инвестиций и предпринимательской деятельности на территории РФ, разбирательства проводятся согласно международных договоров Российской Федерации и федеральных законов в:

• суде;
• арбитражном суде;
• международном арбитраже (третейском суде).

Нужно учитывать, что нет единой международной процедуры, регулирующей рассмотрение инвестиционных споров, а также общепризнанного и общеприменимого права.

Антимонопольное законодательство и иностранные вкладчики

Зарубежные инвесторы обязаны соблюдать антимонопольное законодательство РФ. Это означает, что они не будут допускать возникновение нечестной конкуренции и ограничительной деловой практики. К подобным действиям относятся:

• создание коммерческой организации с зарубежными инвестициями или филиала заграничного юридического лица для производства товара, пользующегося повышенным спросом, и последующая самоликвидация с целью внедрить на рынок аналогичный товар иностранного происхождения;
• злонамеренное соглашение о ценах/распределении рынков сбыта товара/участии в торгах (аукционах, конкурсах).

Действительно ли Россия за год стала привлекательнее для иностранных инвесторов: Видео

«Нужно выучить правила игры. А затем, нужно начать играть лучше всех.» А. Эйнштейн

Иностранные инвестиции пользуются полной и безусловной правовой защитой, которая обеспечивается законодательством РФ и международными договорами, действующими на территории России (ст. 5 Закона об иностранных инвестициях). Как указано выше, на территории Российской Федерации иностранным инвесторам предоставляется национальный правовой режим.

По отдельным моментам иностранные инвестиции являются даже более защищенными, чем отечественные капиталовложения. К иностранным инвестициям может применяться так называемая "дедушкина" (стабилизационная) оговорка - то есть применение нормативного акта, действующего на момент начала финансирования проекта, в течение определенного периода времени, в случае принятия нового нормативного акта, ухудшающего положение иностранного инвестора.

В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иностранный инвестор имеет право на возмещение убытков, причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации (в соответствии со статьей 1069 ГК РФ вред возмещается за счет казны РФ, казны субъекта РФ или казны муниципального образования). Ответственность наступает при наличии вины причинителя вреда. От имени казны выступают соответствующие финансовые органы.

В соответствии с п. 5 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражные суды рассматривают подведомственные им дела с участием российских организаций, граждан Российской Федерации, а также иностранных организаций, международных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, осуществляющих предпринимательскую деятельность, организаций с иностранными инвестициями, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. Таким образом, предприятия с иностранными инвестициями являются участниками арбитражного процесса независимо от наличия соглашения о передаче спора на рассмотрение в арбитражный суд.

Законом об иностранных инвестициях предусмотрены следующие гарантии для иностранных инвесторов:

1. Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации.

Иностранный инвестор имеет право осуществлять инвестиции на территории России в любых формах, не запрещенных законодательством РФ (статья 6 Закона об иностранных инвестициях).

При этом установлено обязательное предварительно согласование сделок, совершаемых иностранными государствами, международными организациями или находящимися под их контролем организациями и в результате которых приобретается право прямо или косвенно распоряжаться более чем 25 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции (доли) российского предприятия, или иная возможность блокировать решения органов управления такого российского предприятия. Порядок предварительного согласования установлен в статьях 9 – 12 Федерального закона от 29.04.2008г. № 57-ФЗ "О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства". Исключением, не требующим обязательного предварительного согласования сделок установлено в отношении международных финансовых организаций, созданных в соответствии с международными договорами, участником которых является Российская Федерация, или международных финансовых организаций, с которыми Российская Федерация заключила международные договоры (Перечень таких организаций утверждается Правительством РФ).

Судебная практика:

Гражданин КНР С. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения налоговой инспекции об отказе в государственной регистрации юридического лица в форме общества с ограниченной ответственностью – предприятия, полностью принадлежащего иностранному инвестору, и просил обязать инспекцию осуществить такую регистрацию в пятидневный срок с момента вынесения решения.Отказ в регистрации общества признан судом незаконным. Суд установил, что согласно ст. 6 Закона об иностранных инвестициях иностранные инвесторы имеют право осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации в любых формах, не запрещенных законодательством Российской Федерации. Таким образом, довод налогового органа относительно того, что федеральными законами ограничено право иностранного гражданина на создание юридических лиц с иностранными инвестициями, в частности обществ с ограниченной ответственностью, обоснованно отклонен судом как не соответствующий приведенным выше законодательным актам.

2. Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу

Иностранный инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг), а на основании закона или решения суда обязан передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг) другому лицу в соответствии с гражданским законодательством РФ, установленным главой 24 ГК РФ (за исключением промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности, осуществляемой резидентами особой экономической зоны).

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (статья 382 ГК РФ).

Если иностранное государство или уполномоченный им государственный орган производят платеж в пользу иностранного инвестора по гарантии (договору страхования), предоставленной иностранному инвестору в отношении инвестиций, осуществленных им на территории Российской Федерации, и к этому иностранному государству или уполномоченному им государственному органу переходят права (уступаются требования) иностранного инвестора на указанные инвестиции, то в Российской Федерации такой переход прав (уступка требования) признается правомерным.

3. Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями

Имущество иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями не подлежит принудительному изъятию, в том числе национализации, реквизиции, за исключением случаев и по основаниям, которые установлены федеральным законом или международным договором Российской Федерации (п. 1 ст.8 Закона об иностранных инвестициях).

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 статьи 35 Конституции РФ).

При реквизиции иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями выплачивается стоимость реквизируемого имущества. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, иностранный инвестор или коммерческая организация с иностранными инвестициями вправе требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества, но при этом обязаны возвратить полученную ими сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция) (статья 242 ГК РФ).

При национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки. Споры о возмещении убытков разрешаются в соответствии с международными договорами Российской Федерации и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде) (статья 10 Закона об иностранных инвестициях).

В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

4. Гарантия от неблагоприятного для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями изменения законодательства Российской Федерации

При неблагоприятном изменении российского законодательства (вступление в силу новых федеральных законов или иных нормативных правовых актов РФ, изменяющих размеры федеральных налогов, или влекущих увеличение налоговой нагрузки) гарантируется стабильность условий реализации инвестиционных проектов в отношении:

1. иностранных инвесторов (коммерческих организаций с иностранными инвестициями, независимо от размера доли или вклада иностранных инвесторов в их уставный или складочный капитал), осуществляющих приоритетные инвестиционные проекты;
2. коммерческих организаций с иностранными инвестициями с долей или вкладом иностранного инвестора в уставный или складочный капитал свыше 25 процентов, осуществляющих любые инвестиционные проекты.

Гарантия стабильности условий реализации инвестиционного проекта заключается в том, что в течение срока окупаемости (но не более семи лет со дня начала финансирования инвестиционного проекта) не применяется новое или изменяемое российское законодательство, устанавливающее режим запретов и ограничений для предпринимательской деятельности иностранных инвесторов или приводящее к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность иностранного инвестора (коммерческой организации с иностранными инвестициями) по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом запретов и ограничений, действовавших на день начала финансирования инвестиционного проекта за счет иностранных инвестиций. Правительство Российской Федерации при этом наделяется следующими полномочиями:

• дифференцировать сроки окупаемости инвестиционных проектов;
• продлевать срок окупаемости свыше семи лет, если суммарный объем инвестиций при реализации приоритетного инвестиционного проекта в сфере производства или создания необходимой инфраструктуры (транспорт, связь и т.д.) составляет не менее 1 млрд. рублей (не менее эквивалентной суммы в иностранной валюте);
• устанавливать критерии оценки изменения в неблагоприятном для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями отношении условий взимания федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничения осуществления иностранных инвестиций в России;
• утверждать порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов;
• контролировать осуществление обязательств по реализации инвестиционных проектов в сроки их окупаемости.

В случае неисполнения иностранным инвестором и коммерческой организацией с иностранными инвестициями обязательств по реализации инвестиционного проекта они лишаются льгот, предоставленных им в соответствии с настоящей статьей. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 9 Закона об иностранных инвестициях).

Судебная практика:

Между Обществом и Правительством субъекта РФ был заключен в 1999г. договор об осуществлении инвестиционной деятельности, согласно которому Общество осуществляло инвестиционный проект, а правительство субъекта РФ предоставляло определенные налоговые льготы, в т.ч. освобождение от уплаты налога на прибыль в размере 100% в течение всего периода фактической окупаемости инвестиций и в размере 50% в течение двух лет после завершения периода фактической окупаемости инвестиций.

В 2005г. Общество представило в Инспекцию уточненную декларацию по налогу на прибыль за 2004г., в которой заявило налоговую льготу в части платежей по налогу на прибыль, зачисляемых в субъект РФ. Инспекция предложила ему уплатить в бюджет субъекта РФ суммы налога на прибыль и пеню. В обоснование решения налоговый орган сослался на п.1 ст. 8 Федерального закона от 08.12.03 N 163-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон от 08.12.03 N 163-ФЗ), в соответствии с которым используемая заявителем льгота при исчислении налога на прибыль утрачивала силу с 01.01.2004г.

Суд удовлетворил заявление Общества, указав на то, что использование им льготы по налогу на прибыль, предусмотренной п.9 ст. 6 Закона Российской Федерации от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций", относится к длящимся правоотношениям, к которым не подлежит применению Федеральный закон от 08.12.03 N 163-ФЗ как ухудшающий положение налогоплательщика.

5. Гарантия обеспечения надлежащего разрешения спора, возникшего в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации иностранным инвестором

Спор иностранного инвестора, возникший в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, разрешается в соответствии с международными договорами Российской Федерации и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде) (ст. 10 Закона об иностранных инвестициях).

Судебная практика разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвестиций изложена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) № 58 от 18 января 2001г .

Основными положениями данного документа являются следующие:

1. Правовой статус иностранного юридического лица в арбитражном суде Российской Федерации не может подтверждаться документами, заверенными только иностранной консульской службой
2. Отказ в государственной регистрации изменений в учредительные документы предприятия с иностранными инвестициями возможен только в случае нарушения установленного действующим на территории Российской Федерации законодательством порядка внесения таких изменений.
3. Принятие решения о прекращении деятельности акционерного общества с участием иностранного инвестора не может быть осуществлено без ясно выраженного согласия иностранного акционера на ликвидацию такого общества
4. Правовой режим иностранных юридических лиц не может быть менее благоприятным, чем правовой режим иностранных инвесторов из любых третьих стран (режим наибольшего благоприятствования)
5. Арбитражный суд прекращает производство по делу об инвестиционном споре, ответчиком по которому является иностранное государство, выступающее в качестве суверена
6. Арбитражный суд принимает иск по коммерческому спору, ответчиком в котором выступает лицо, наделенное международными иммунитетами
7. Иммунитет не распространяется на коммерческую деятельность международной организации, не предусмотренную международными договорами (ее уставом и соглашением о штаб - квартире)
8. К иностранному инвестору применяется принцип защиты от ужесточения национального законодательства, регулирующего режим инвестиций в течение конкретного периода
9. Иностранные инвесторы вправе защищать свои экономические интересы в качестве третьих лиц в деле, рассматриваемом арбитражным судом Российской Федерации
10. Платежи, уплаченные таможенным органам Российской Федерации при ввозе имущества в качестве вклада иностранного инвестора в уставный фонд хозяйственного общества с иностранными инвестициями, а также имущества, предназначенного для собственного материального производства, учитываются при уплате налогов в Российской Федерации этим предприятием с иностранными инвестициями
11. Иностранное юридическое лицо, уплатившее налоги в бюджет Российской Федерации, при исполнении денежного обязательства по внешнеэкономическому контракту не может считаться не исполнившим денежное обязательство
12. При рассмотрении споров арбитражному суду следует учитывать, что иностранному инвестору предоставляются льготы в связи с устранением двойного налогообложения согласно вступившим в силу международным договорам Российской Федерации
13. Иностранным предпринимателям предоставляются налоговые льготы согласно нормативным актам о создании свободных экономических зон
14. Международные региональные тарифные преференции к иностранным инвесторам применяются лишь при условии происхождения инвестора из государства - участника Соглашения о таких преференциях
15. Предприятие с иностранными инвестициями не может быть лишено таможенных преференций при отсутствии доказательств его противоправного поведения
16. Штрафные санкции не применяются к иностранной компании, пользующейся налоговой льготой, на основании распоряжения органа исполнительной власти, принятого с превышением полномочий
17. При заключении сделок в отношении недвижимости, находящейся в России, иностранный инвестор обязан соблюдать требование законодательства Российской Федерации о регистрации таких сделок
18. Сделки приватизации с участием иностранных лиц, совершенные с нарушением российского законодательства, признаются недействительными на условиях двусторонней реституции
19. Арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения в случае наличия во внешнеэкономическом контракте арбитражной оговорки о том, что споры по контракту разрешаются в международном коммерческом арбитраже "ad hoc"
20. В случае обращения спорящих сторон арбитражный суд принимает к рассмотрению иск об исполнении договора с иностранным инвестором, содержащего третейскую запись
21. Арбитражный суд исполняет решение третейского суда при наличии явно выраженного волеизъявления о передаче частного спора в третейский суд
22. Арбитражный суд принимает иск с участием иностранного лица к рассмотрению в случае наличия норм о подведомственности ему таких споров в международном договоре Российской Федерации

6. Гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм

В соответствии со ст. 11 Закона об иностранных инвестициях иностранный инвестор после уплаты предусмотренных законодательством Российской Федерации налогов и сборов имеет право на свободное использование доходов и прибыли на территории Российской Федерации для реинвестирования с соблюдением положений п. 2 с. 4 Закона об иностранных инвестициях или для иных не противоречащих законодательству РФ целей и на беспрепятственный перевод за пределы РФ доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм в иностранной валюте в связи с ранее осуществленными им инвестициями, в том числе:

• доходов от инвестиций, полученных в виде прибыли, дивидендов, процентов и других доходов;
• денежных сумм во исполнение обязательств коммерческой организации с иностранными инвестициями или иностранного юридического лица, открывшего свой филиал на территории Российской Федерации, по договорам и иным сделкам;
• денежных сумм, полученных иностранным инвестором в связи с ликвидацией коммерческой организации с иностранными инвестициями или филиала иностранного юридического лица либо отчуждением инвестированного имущества, имущественных прав и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;
• компенсаций при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями.

Данная статья Закона об иностранных инвестициях не закрепляет свободы перевода за границу еще одного вида доходов иностранного инвестора - заработной платы и иных вознаграждений. В отличие от нее, Типовое соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством иностранного государства о поощрении и взаимной защите капиталовложений, кроме указанных в Законе об иностранных инвестициях видов доходов, закрепляет беспрепятственный перевод за границу заработной платы и других вознаграждений, получаемых инвестором и физическими лицами другой Договаривающейся Стороны, которым разрешено работать в связи с капиталовложением на территории первой Договаривающейся Стороны.

7. Гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены в Российскую Федерацию в качестве иностранной инвестиции

Иностранный инвестор, который первоначально ввез в Российскую Федерацию имущество и информацию в документальной форме или в форме записи на электронных носителях в качестве иностранной инвестиции, имеет право на беспрепятственный (без квотирования, лицензирования и применения к нему других мер нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности) вывоз указанных имущества и информации за пределы Российской Федерации (ст. 12 Закона об иностранных инвестициях).

8. Гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг

Статья 13 Закона об иностранных инвестициях предусматривает для иностранного инвестора возможность приобрести акции и иные ценные бумаги российских коммерческих организаций, а также государственные ценные бумаги в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

9. Гарантия участия иностранного инвестора в приватизации

Иностранный инвестор может участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения прав собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 14 Закона об иностранных инвестициях).

10. Гарантия предоставления иностранному инвестору права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Приобретение иностранным инвестором права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ст. 15 Закона об иностранных инвестициях).

11. Льготы, предоставляемые иностранному инвестору и коммерческой организации с иностранными инвестициями, по уплате таможенных платежей.

Льготы по уплате таможенных платежей предоставляются иностранным инвесторам и коммерческим организациям с иностранными инвестициями при осуществлении ими приоритетного инвестиционного проекта в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза, международными договорами государств-членов Таможенного союза, законодательством Российской Федерации о таможенном деле и законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 16 Закона об иностранных инвестициях).

Отдельно о существующих таможенных льготах при ввозе товара на территорию Таможенного союза и судебной практике в этой ссфере речь пойдет в специальной главе, посвященной инвестиционному климату на территории государств-участников Таможенного союза.

12. Льготы и гарантии, предоставляемые иностранному инвестору субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции могут предоставлять иностранному инвестору льготы и гарантии, осуществлять финансирование и оказывать иные формы поддержки инвестиционного проекта, осуществляемого иностранным инвестором, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также внебюджетных средств (ст. 17 Закона об иностранных инвестициях).

Последние несколько лет западные инвестфонды уходят с российского рынка недвижимости – на фоне спада экономики и санкций риски повышаются, следует из отчета JLL. В пример она приводит финскую Sponda, еще в 2013 г. объявившую о намерении продать российские проекты. В этом году ситуация достигла пика: австрийская Immofinanz закрыла сделку по продаже пяти московских торговых центров площадью свыше 500 000 кв. м. Сворачивает деятельность в России американский фонд Heitman: он завершает продажу единственного здесь актива – офисной башни комплекса «Метрополис» у ст. м. «Войковская» в Москве. Atrium European Real Estate, бумаги которой торгуются на биржах Вены и Амстердама, выставила на продажу весь российский портфель из семи торговых комплексов «Парк хаус» в Москве и регионах. Кто приходит вместо них?

Только в 2017 г. инвесторы из Азии потратили на покупку недвижимости в Европе и США свыше $20 млрд, по данным JLL. Они не обошли стороной и Россию. Китайская Fosun Group вместе с российской Avica Management Company купили знаменитый «Военторг» на Воздвиженке, а арабская Mubadala Development вместе с Российским фондом прямых инвестиций – 84 000 кв. м складов в «PNK парк – Бекасово» в Московской областич «PNK Толмачево» в Новосибирске. Китайская Vanke Group продолжает переговоры о покупке до 51% в одном из крупнейших владельцев московских офисов – O1 Properties .

Азиатские и ближневосточные фонды в отличие от европейских до сих пор были в меньшей степени представлены на российском рынке недвижимости, а их интерес ограничивался разовыми приобретениями, замечает руководитель отдела JLL Олеся Дзюба. Ситуацию усугубил кризис 2014 г., когда рынок недвижимости встал, добавляет управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара: инвесторов интересовала доходность на 30% больше, чем мог предложить рынок.

Теперь же их интерес настолько велик, что последние два года каждую вторую встречу JLL проводила с компаниями из Азии и с Ближнего Востока, отмечает Дзюба. Если в 2015 г. из $540 млн иностранных инвестиций на западный капитал приходилось более 95%, то в этом почти 30% из вложенных $700 млн – это азиатские и ближневосточные деньги, подсчитала Ирина Ушакова из CBRE. Фонды из Азии и с Ближнего Востока начали присматриваться к российским активам насколько лет назад, напоминает Кара, но массово сделки не случались из-за долгих согласований. Для них российский рынок нетрадиционный – на его изучение и поиск объектов требовалось время, подтверждает партнер Colliers International Станислав Бибик.

Сейчас приобрести качественные или даже трофейные активы можно по очень привлекательной цене, а их капитализация однозначно вырастет в среднесрочной перспективе, говорит Кара. Стоимость российских активов низкая, подтверждает Дзюба. Кроме того, по ее словам, китайские инвесторы стараются диверсифицировать вложения на фоне замедления роста экономики Китая и ослабления юаня. К тому же сама Россия на фоне санкций активно сотрудничает со странами Азии и Ближнего Востока по многим направлениям, резюмирует она. Поэтому, например, Fosun рынком недвижимости не ограничивается: сейчас в приоритете у компании проекты в сфере инфраструктуры, логистики, здравоохранения, сельского хозяйства, производства продуктов питания и проч., перечисляет исполнительный директор Fosun Russia Таня Энн Тернавская. Эти инвестиции точно будут существеннее, замечает она.

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель « ».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

- страховка . В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

- налоги . Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», - добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

	Италия	Испания
Стоимость объекта	Вилла (5 спален) на побережье в регионе Лацио, 1 млн евро	Достойная вилла на побережье на Коста-дель-Гараф или Коста-дель-Соль, 1 млн евро
Стоимость аренды в неделю	10 000 евро	10 000 евро
Заполняемость	Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель	Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель. По сравнению с Италией заполняемость может быть выше, поскольку цены на недвижимость, а, соответственно, и на аренду несколько ниже
Доход за сезон	70 000 евро	70 000 евро
Расходы за этот период	Подоходный налог – 40%. Коммунальные платежи – 1 000 евро /мес. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – ежегодно появляются солевые отложения и подтеки (особенности климата)	Подоходный налог – 21%. Коммунальные платежи – 800-1 000 евро/ месяц. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – раз в два года, т.к. солевые отложения и подтеки проявляются не так быстро (уровень влажности ниже, чем в Италии)
Постоянные расходы, вне зависимости от проживания	Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги. Замена основной бытовой техники, например, плит – раз в 2-3 года (климатические условия Италии)	Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги
Чистая прибыль за сезон	Около 8 000 - 9 000 евро, т.е. порядка 1% годовых	Около 10 000 - 12 000 евро, т.е. порядка 1,5 - 2%
Источник: «Страна Плюс».

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% - это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, - отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru . – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария .

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль - риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной - никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен - весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно - можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

Продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года - цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

Указание дохода без налогов - готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

Занижение услуг управляющей компании - часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ - в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная - до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% - иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

Основные гарантии прав иностранных инвесторов на инвестиции и получаемые от них доходы и прибыль, условия предпринимательской деятельности иностранных инвесто­ров на территории Российской Федерации установлены Федеральным законом от 09 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации".

В частности, этим законом закреплено, что:

• правовой режим деятельности иностранных инвесторов и использования полу­ченной от инвестиций прибыли не может быть менее благоприятным, чем правовой ре­жим деятельности и использования полученной от инвестиций прибыли, предоставлен­ный российским инвесторам. Вместе с тем, Федеральным законом от 29 апреля 2008 г. N 57-ФЗ "О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности госу­дарства", Законом РФ от 27 декабря 1991 г. N 2124-1 "О средствах массовой информации" и другими законами установлены отдельные изъятия ограничительного ха­рактера для иностранных инвесторов;
• иностранному инвестору на территории Российской Федерации предоставляется полная и безусловная защита прав и интересов, которая обеспечивается нормами феде­ральных законов и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также международными договорами Российской Федерации;
• иностранный инвестор имеет право на возмещение убытков, причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местно­го самоуправления или должностных лиц этих органов, в соответствии с гражданским за­конодательством Российской Федерации;
• иностранный инвестор имеет право осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации в любых формах, не запрещенных законодательством Российской Федерации;
• иностранный инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг), а на основании закона или решения суда обя­зан передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг) другому лицу в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации;
• имущество иностранного инвестора или коммерческой организации с иностран­ными инвестициями не подлежит принудительному изъятию, в том числе национализа­ции, реквизиции, за исключением случаев и по основаниям, которые установлены феде­ральным законом или международным договором Российской Федерации. При реквизи­ции иностранному инвестору или коммерческой организации с иностранными инвестиция­ми выплачивается стоимость реквизируемого имущества. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, иностранный инве­стор или коммерческая организация с иностранными инвестициями вправе требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества, но при этом обязаны возвратить полученную ими сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества. При национализации иностранному инвестору или коммерческой организации с ино­странными инвестициями возмещаются стоимость национализируемого имущества и другие убытки;
• спор иностранного инвестора, возникший в связи с осуществлением инвестиций и предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, разрешается в соответствии с международными договорами Российской Федерации и федеральными законами в суде или арбитражном суде либо в международном арбитраже (третейском суде).

Конституцией Российской Федерации закреплено, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью её правовой системы. Если международным договором Российской Феде­рации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Россий­ская Федерация участвует во множестве многосторонних и двусторонних международных договоров и соглаше­ний, в частности, Россий­ской Федерацией ратифициро­вана Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Федеральным законом от 30 мар­та 1998 г. N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней").

Гарантия правовой защиты деятельности иностранных инвесторов на территории Российской Федерации (ст.5 Закона).

Рассматриваемая гарантия включает также право на защиту своих интересов в суде, в том числе иностранные инвесторы вправе защищать свои экономические интересы в качестве третьих лиц в деле, рассматриваемом арбитражным судом Российской Федерации.

Данная гарантия подразумевает и гарантию возмещение убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов

Гарантия использования иностранным инвестором различных форм осуществления инвестиций на территории Российской Федерации (ст.6 Закона)

Иностранный инвестор имеет право осуществлять инвестиции на территории Российской Федерации в любых формах, не запрещенных законодательством Российской Федерации.

Анализ международных соглашений РФ с зарубежными государствами, показывает, что как правило в число форм инвестиций включены:

а) движимое и недвижимое имущество, а также соответствующие ему имущественные права;

б) акции, вклады и другие формы участия в предприятиях или компаниях;

в) права требования по денежным средствам, которые вкладываются для создания экономических ценностей, связанных с капиталовложениями;

д) права на осуществление экономической деятельности, включая коммерческую деятельность, предоставляемые на основе закона или договора, в частности, касающиеся разведки, разработки, добычи и эксплуатации природных ресурсов.

Гарантия перехода прав и обязанностей иностранного инвестора другому лицу (ст.7 Закона).

Иностранный инвестор в силу договора вправе передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг), а на основании закона или решения суда обязан передать свои права (уступить требования) и обязанности (перевести долг) другому лицу в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Гарантия права иностранного инвестора на беспрепятственный вывоз за пределы Российской Федерации имущества и информации в документальной форме или в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены на территорию Российской Федерации в качестве иностранной инвестиции (ст.12 Закона).

Иностранный инвестор, который первоначально ввез на территорию Российской Федерации имущество и информацию в документальной форме или в форме записи на электронных носителях в качестве иностранной инвестиции, имеет право на беспрепятственный (без квотирования, лицензирования и применения к нему других мер нетарифного регулирования внешнеторговой деятельности) вывоз указанных имущества и информации за пределы Российской Федерации.

Гарантия компенсации при национализации и реквизиции имущества иностранного инвестора или коммерческой организации с иностранными инвестициями (ст.8 Закона).

Как закреплено в Конвенции о защите прав инвестора, инвестиции не подлежат национализации и не могут быть подвергнуты реквизиции, кроме исключительных случаев (стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер), предусмотренных национальным законодательством Сторон, когда эти меры принимаются в общественных интересах, предусмотренных Основным законом (Конституцией) страны-реципиента. Национализация или реквизиция не могут быть осуществлены без выплаты инвестору адекватной компенсации.

При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, иностранный инвестор или коммерческая организация с иностранными инвестициями вправе требовать в судебном порядке возврата сохранившегося имущества, но при этом обязаны возвратить полученную ими сумму компенсации с учетом потерь от снижения стоимости имущества.

Гарантия от неблагоприятного изменения для иностранного инвестора и коммерческой организации с иностранными инвестициями законодательства Российской Федерации (ст.9 Закона).

Принцип защиты от ужесточения национального законодательства - сохранение правового режима в случае неблагоприятного изменения законодательства. В юридической литературе данный принцип также называют «стабилизационной оговоркой». Запрет на введение изменений, ухудшающих оговоренные условия поступления иностранных инвестиций, получил даже особое наименование - «дедушкина оговорка». Она устанавливалась, как правило, на срок от 3 до 5, реже до 7-10 лет.

Гарантия использования на территории Российской Федерации и перевода за пределы Российской Федерации доходов, прибыли и других правомерно полученных денежных сумм (ст.11 Закона).

Данная гарантия включает в себя право свободного использования доходов и прибыли для реинвестирования и беспрепятственный перевод их за пределы РФ (после уплаты соответствующих налогов) в связи с ранее осуществленными инвестициями в том числе:

Доходов от инвестиций в виде прибыли, дивидентов, процентов и иных вознаграждений;

Денежных сумм во исполнение обязательств по договорам и иным сделкам;

Денежных сумм, полученных от ликвидации коммерческой организации с иностранными инвестициями или филиала иностранного юридического лица, а также в связи с отчуждением инвестируемого имущества, имущественных прав и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;

Компенсаций, предусмотренных при реквизиции или национализации имущества.

Гарантия права иностранного инвестора на приобретение ценных бумаг (ст.13 Закона) закрепляет право иностранного инвестора приобретать акции и иные ценные бумаги российских коммерческих организаций и государственные ценные бумаги в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Гарантия участия иностранного инвестора в приватизации (ст.14 Закона).

В соответствии со ст.14 Закона «Об иностранных инвестициях…» иностранный инвестор может участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения прав собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества. Таким образом, на иностранных инвесторов распространяются общие правила закрепленные Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями от 27 февраля 2003 г.).