Важным звеном практически в каждом бизнесе является логистика, которая в свою очередь базируется на необходимости хранить готовую продукцию или товар.
Бизнес по строительству и оказанию услуг склада столь же востребован сейчас на рынке коммерческой недвижимости, как и тысячи лет назад. В основе концепции современного складского бизнеса заложены два важных фактора.
Первый фактор связан с тем, что бизнесы 21 века все больше ориентируются на мобильность, на удовлетворение спроса чуть ли не каждого отдельного человека. Все это требует от производственных компаний, торговых сетей быстрого перемещения товаров, его качественного хранения, сортировки. Соответственно без современного склада, использующего новейшие технологии, такую проблему не решить. Вот почему в мире растет спрос на складские мощности, где лидером является Китай (мировая фабрика). Число складских площадей там составляет более 14 млрд. кв. м. Таким образом, потенциал роста такого рынка в России практически ничем не ограничен. Тем более, что в России существует острый дефицит складских мощностей современного типа, который составляет примерно 200 - 300 тысяч кв. м в среднем по каждому российскому макрорегиону ежегодно. Также следует учитывать и географическое положение нашей страны, где Китай играет все более существенную роль в создании трансграничных транспортных и логистических коридоров (например, проект нового «шелкового пути» - «Один пояс - один путь»)
Второй фактор связан с тем, что современные технологии позволяют возвести складские помещения любого класса, площади и сложности в любом месте, за считанные месяцы. Причем, можно даже уже построенный склад быстро переформатировать под любой тип товара, принимаемого на хранение.
В рамках данного бизнес-проекта рассмотрен вариант постройки небольшого универсального складского комплекса эффективной (полезной) площадью 3000 кв. м. Данный тип склада рассчитан на обслуживание регионального рынка коммерческой недвижимости или небольшого города, до 500 тысяч населения.
Срок окупаемости составляет 24 месяцев .
Первоначальные вложения будут равны 15 287 000 руб.
Точка безубыточности достигается на 2 месяц работы
Средняя ежемесячная прибыль 650 000 руб.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
В состав основного пакета складского обслуживания корпоративных клиентов входят следующие виды сервиса:
- Хранение товаров и грузов (за исключением продуктов питания, сельхозпродукции, опасных грузов) в крытом, охраняемом и отапливаемом помещении под круглосуточной охраной. Базовая ставка хранение груза из расчета на 1 кв. метр составляет 600 руб. в месяц, что ниже рынка примерно на 30 %.
- Услуги внутренней складской логистики - сортировка, маркировка, комплектование партий груза по заказу клиента.
- Страхование партий груза.
В качестве дополнительных опций клиентам предоставляется услуга по упаковке груза в паллеты с использованием изолирующей полиэтиленовой пленки.
Также склад может предоставить услуги по подключению к электросети рефрижераторных контейнеров и трейлеров на открытой площадке.
Обработка грузов, поступающих на склад и выбывающих из него, ведется на базе автоматизированной системы складского учета, в том числе и с использованием магнитной маркировки грузов, дистанционной (онлайн) индикации места нахождения товара.
Сильные стороны проекта: | Слабые стороны проекта: |
|
|
Возможности проекта: | Угрозы проекта: |
|
|
3. Описание рынка сбыта
Базовыми рыночными характеристиками необходимыми для расчета экономических показателей бизнес-плана склада являются объем или емкость рынка складских площадей, его динамика (текущая и с перспективой нескольких лет) и степень конкуренции. Также необходимо учитывать и региональные особенности рынка складской недвижимости. В частности, это наличие или близость к магистральным потокам товаров - жд-, транспортные узлы, морские и речные порты, аэропорты, трансграничная торговля и маршруты.
Общий объем рынка и его динамика .
Несмотря на то, что российский рынок складской недвижимости и инфраструктуры является относительно молодым, его объем и темпы роста мало отличаются от показателей стран восточной Европы и торговых партнеров по СНГ. Так, по итогам 2017г. общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн. кв. м, из которых 60 % расположены в Московском регионе, 14% - в Санкт-Петербурге, а 26 %, - в остальных регионах России.
За период 2016 - 2017 г. в регионах России (без центральных регионов страны) было введено в эксплуатацию около 350 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 27,7% превышает показатель ввода за прошлые периоды.
Также интересны и цифры, характеризующие уровень спроса на складские площади. Например, в прошлом 2017 г. в регионах России было арендовано и куплено около 440 тыс. кв. метров складских площадей. Это почти на 25% выше аналогичного показателя за 2016 г.
Около 67% (или 296 тыс. кв. м) от общего объема региональных сделок по аренде и покупке в 2017 г. было заключено в построенных складских объектах, что на 37,5% выше аналогичного показателя за 2016 г.
Средний объем сделки составлял 6 тыс. кв. м, что аналогично цифрам по среднему объему сделки по итогам 2016 г.
По прогнозам аналитического агентства рынка недвижимости (Knight Frank), объем нового строительства складов в регионах России в 2018 и 2019 гг. превысит показатель 2017 года. По оценке этого агентства объем составит более 500 тыс. кв. м. При этом основной объем введенных в 2018 г. в эксплуатацию складских площадей будет построен в формате built-to - suit («под ключ») или с привлечением генерального подрядчика на собственном или арендуемом земельном участке.
Уровень конкуренции . Основными игроками на рынке складской недвижимости являются торговые сети и оптовые поставщики потребительских товаров (ритейлеры). Они занимают почти 80% всего рынка.
Однако эти крупные складские операторы практически не работают с товарными потоками, связанными со строительной отраслью, транзитными маршрутами и потоками. В этом смысле для входящих на рынок новых складских бизнесов оптимальным вариантом будет поиск своих клиентов среди числа небольших производственных компаний, логистических компаний (особенно все, что связано с интернет - торговлей), для которых фактор оборота и хранения товаров на складе является приоритетным.
Коммерческие условия . Беря за основу данные рынка складской недвижимости 2017 г., средний уровень запрашиваемой ставки аренды на складские площади класса A в регионах России составлял 3 500 руб. кв. м в год , без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Однако в регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка арены превышает среднерыночный показатель. Средний срок договора аренды на региональном рынке в 2017 г. составлял 3 года, размер операционных расходов находился на уровне 500 - 1 000 руб./ кв. м.
Подводя итог этому краткому анализу, можно сделать следующие выводы:
- Рынок складской недвижимости в России еще далек от своего насыщения, даже несмотря на некоторые кризисные явления в экономике.
- Существующие темпы роста рынка на уровне 10 - 30% или, как минимум, 200 тысяч кв. м в год, позволяют на этом рынке заработать, как крупным складским операторам, так и отдельным небольшим бизнесам.
- Существующие ставки по аренде складских площадей обеспечивают относительно высокую норму рентабельности в 20- 30%, как минимум. Это, в конечном итоге, дает возможность окупить вложенные средства не более, чем за 2-3 года.
4. Продажи и маркетинг
5. План производства
Специфика складского бизнеса, состоящая в том, что основными клиентами его являются юридические лица, определяет выбор соответствующей организационно правой формы регистрации компании. Для складского бизнеса оптимальной формой организации является учреждение ООО. Чем это обусловлено?
- Поскольку клиенты склада - это преимущественно юридические лица, то для них важен правовой статус контрагента, принимающего на хранение материальные ценности. Имея форму ООО, компания несет ответственность перед клиентами не только в рамках имеющегося уставного капитала, но и всем имуществом, активами, а также ответственностью руководителей (собственников - учредителей).
- Второй момент связан с тем, что существующее налоговое законодательство предусматривает начисление НДС при оказании услуг. В данном случае такой услугой является складское хранение, осуществляемого компанией, имеющей юридическую форму ООО. Соответственно юридические лица - клиенты могут в своих счетах - фактурах, также как и сам склад, перевыставлять НДС по дальнейшей цепи поставки товара. В случае же если бы это было предприятие в форме ИП, то пришлось бы НДС списывать на свои собственные расходы или закладывать данный налог в цену услуги. Для клиентов - юридических лиц этот момент очень важен, поэтому при выборе того, какому складу доверить хранение своих товаров, скорее предпочтут ООО, чем ИП.
- Третий момент связан с налогообложением. Несмотря на то, что компания получившая правой статус ООО, автоматически подпадает под полную систему налогообложения, имеется возможность оставаться на УСН с налоговой ставкой 6%. Для этого нужно чтобы компания имела суммарный оборот по прибыли не более 24 млн. руб. в год. В этом случае удастся получить двойное преимущество - и работать с клиентами - юридическими лицами и в то же время сохранить пониженную ставку налога на прибыль.
Регистрация компании в форме ООО осуществляется через подготовку учредительных документов, подачи заявления в местное отделение ФНС. При этом необходимо учитывать, что минимальный уставной капитал составляет на текущий момент 10000 рублей. Регистрировать компанию можно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами юридических фирм. Стоимость регистрации компании ООО со всеми документами, открытием счетов, печатями в среднем по России составляет не более 30 - 40 тысяч рублей. Время регистрации - не более 30 дней.
Более сложен вопрос с получением разрешительных документов на строительство помещения склада, проведения инженерных работ, землеотвода и согласование пользования земельным участком.
Для получения разрешения на строительство и эксплуатацию склада (без разрешения на хранение опасных грузов и материалов - т.е. ниже 3 класса опасности по МПОГ) потребуется следующий пакет документов:
- Заключение договора аренды с собственником земельного участка (на 49 лет), либо свидетельство о регистрации права собственности.
- Получение разрешения или землеотвод на строительство объекта от местных властей (городских или районных отделов архитектуры).
- Получение разрешения на строительство складских помещений с санкции местного органа исполнительной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
- Получение одобрения на проектную документацию склада от местных подразделений Ростехнадзора.
- Получить разрешение в СЭС;
- Получить разрешение в пожарной службе МЧС на соответствие склада нормам пожарной безопасности (склад нужно оборудовать всеми противопожарными средствами включая и систему пожарной сигнализации);
- Заключить договор с коммунальной компанией по вывозу мусора с территории склада;
- Заключение соглашения с муниципальной компанией на проведение дератизации;
- Иметь на погрузочно-разгрузочную технику ПТС, а также протоколы и сертификаты пройденных технических испытаний, заверенные соответствующими органами Ростехнадзора и Российского транспортного надзора.
Как показывает российская деловая практика, на получение всех разрешений и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем 300 тысяч рублей и 3-4 месяца времени.
6. Организационная структура
Склад будет всегда необходим бизнесменам и предпринимателям, а это означает постоянную востребованность у съемщиков. Именно поэтому строительство склада является идеальным в плане зарабатывания денег. Поскольку в складском деле спрос превышает предложения практически в 2 раза, привлечь к постройке склада инвестора не составит труда.
Очень важно для склада его расположение. Оно должно быть «правильным»: за городом, в зоне среди подобных сооружений, как можно ближе к производителю, или рядом с крупными торговыми точками, а лучшим вариантом является положение где-то посередине между потребителем и производителем. Так клиенты-предприниматели будут экономить на расходах для транспорта на доставке продукции от производителя до склада и от склада до точки реализации.
При желании тот, кто построил склад, может и сам попробовать себя в роли предпринимателя. Стоит лишь наладить связи с магазинами, заключить договор и самостоятельно доставлять товар, внося в его стоимость расходы перевозки, разгрузки и доставки. Ну, и, кроме сдачи помещения в аренду, его всегда можно просто выгодно продать.
Вернуться к оглавлению
Анализ рынка перед строительством
Порассуждать, целесообразна данная идея или нет, конечно, необходимо, но все-таки не будет лишним ознакомиться с самим бизнес-планом строительства, и обоснованность - это один из его разделов. Однако невозможно обойтись без конкретизации:
- необходимо внести характеристику товара, под который и будет возводиться будущий склад;
- провести анализ необходимости складов именно под выбранный товар среди его реализаторов;
- обозначить выбранный вид склада, он может быть сезонным, резервным, производственным, оптовым, розничным или общего пользования;
- было бы хорошо на этом этапе иметь и списки потенциальных партнеров, арендаторов и покупателей.
Все перечисленные пункты нужно будет подкрепить в разделе «Маркетинговый анализ рынка недвижимости», если будете строить склад на продажу или для сдачи в аренду. В этот же раздел нужно внести и среднюю арендную стоимость помещений, схожих с вашим по размерам и характеристикам. Не стоит брать во внимание складские помещения меньшего размера, они не будут конкурировать с вашим складом на равных. Не будет лишним и прогноз по развитию рынка на ближайшие несколько лет.
Для чего еще нужен бизнес-план склада? Для того чтобы самостоятельно посчитать эффективность данного проекта и привлечь инвесторов. Помните, бизнес-план постройки складского помещения должен быть грамотным. Данная сфера предпринимательской деятельности является достаточно эффективным вложением денежных средств. Бизнес-план строительства склада скорректирует действия любого предпринимателя, и молодого, и уже давно состоявшегося, но принявшего решение освоить для себя .
Бизнес-план строения складского помещения выделит основные его части, на которые нужно направить свое внимание, и к тому же еще поможет:
- правильно определить требуемое количество вливаний в финансовом плане и срок, в который может окупиться проект;
- построить достаточно подробную структуру, по которой произойдет развитие бизнеса с помощью построенного склада;
- провести грамотную компанию по рекламированию склада;
- оценить собственную выгоду, основываясь на типовых решениях;
- убедить будущих кредиторов и инвесторов в рентабельности постройки.
Вернуться к оглавлению
Необходимая проектная документация
Как архитектурная, так и градостроительная документация должна отражать в достаточной мере задачи экономии:
- для транспорта важна полная доступность, необходимо обеспечить нужное число мест для парковки и определить магистрали, где проходит основной грузопоток, и с которыми удобно наладить транспортную связь;
- необходимая оснащенность: правильная планировка и современная аппаратура и оборудование будут обеспечивать высокую стоимость объекта на рынке;
- общие параметры склада - количество площади и отдельных помещений;
- подсобные помещения и объекты: склад не может функционировать без дополнительных объектов, необходимы места для разгрузки и погрузки, контрольно-пропускные пункты;
- необходимый размер склада должен быть выявлен при помощи анализа рынка товаров, с которыми планируется работать;
- выбор необходимых материалов для строительства склада, грамотно составленный бизнес-план позволит построить качественное помещение из достаточно недорогих материалов и конструкций;
- строители - наличие достаточно большого количества рабочей силы даст возможность построить склад быстро и за адекватную стоимость.
Существуют виды бизнеса, в которых не нужно ни производить продукцию, ни продавать ее. Одним из таких направлений является сдача в аренду складских помещений.
Строительство склада не требует не сложных проектов организации производства, ни создания сети по продаже товаров.
К тому же, как правило, сами конструкции складских помещений относятся к простым объектам строительства, главное требование к которым — это большая площадь .
Строительство складов не занимает много времени, поэтому отдача от такого объекта начинается очень быстро, и позволяет вернуть вложенные инвестиции в достаточно короткие сроки.
Естественно, для начала строительства необходимо приобрести в собственность участок земли, а для этого нужно сначала провести оценку спроса на будущую аренду помещения. На самом деле, спрос на складские помещения существует всегда. Многим производственным предприятием и организациям торговли не хватает собственных складских помещений, либо их техническое состояние или расположение оставляют желать лучшего.
Удобно расположенное, современное и хорошо оснащенное помещение всегда будет пользоваться спросом.
Тем не менее, нужно заблаговременно определиться с типом продукции, которая будет хранится на складе, чтобы обеспечить оптимальные условия хранения и удобство обработки при погрузочно-разгрузочных работах. Для определения будущего оснащения склада, необходимо заранее выявить спрос на складские помещения, а еще лучше заранее договориться с производителями или продавцами о заключении договоров на аренду помещений. Тогда можно оснастить внутренние складские помещения в соответствии с пожеланиями заказчиков. Кстати, на складе могут храниться не только готовая продукция или товары, но и различное сырье, а также могут располагаться производственные помещения.
Реализацию бизнес-проекта по строительству склада можно разделить на несколько этапов:
Во-первых, это подбор участка земли под строительство.
Участок не должен быть расположен слишком далеко от будущих заказчиков, к нему должны вести достаточно хорошего качества дороги, а также должна иметься возможность подключения инфраструктуры к коммуникациям. Площадь складского помещения, как правило, должна быть не менее 2500-3000 квадратных метров. Соответственно, земельный участок, с учетом организации подъездных путей и стоянки автотранспорта, должен быть не менее 4-6 тысяч кв. м. При подготовке бизнес-плана необходимо учитывать стоимость земельного участка, так как для создания надежного бизнеса крайне желательно приобретать такой участок в собственность.
Вторым этапом реализации бизнес-идеи строительства склада должно стоять проектирование.
На этом этапе маркетинговые исследования и предварительные переговоры с заказчиками помогут определить конфигурацию будущего склада, количество помещений и их оснащение. Зачастую бывает выгодно построить одно большое помещение, а затем разделить его на несколько внутренних помещений, что позволяет сдавать в аренду площади различным заказчикам, нивелируя риски и повышая эффективность использования площадей. Сама конструкция склада будет зависеть от потребности заказчиков.
Обычно складские помещения строят либо из монолитного бетона, либо из сборных металлических конструкций.
Склад из монолитного бетона строится за меньшие деньги, имеет высокую прочность, его можно использовать в течение многих лет. С другой стороны, сборная конструкции позволяет построить склад в более короткие сроки и обеспечить большую высоту потолков, что для многих заказчиков является важным.
Третий этап – это, собственно, строительство склада, когда необходимо осваивать основные инвестиции.
Четвёртый этап — это внутреннее техническое оснащение склада по запросам заказчика.
При проектировании помещений зачастую необходимо предусматривать дополнительные офисные помещения, в которых будут располагаться складские работники и различные службы. Что касается оснащения, то необходимо стремиться использовать современные складские технологии, которые предусматривают максимальное использование внутреннего пространства, автоматизацию работы. В зависимости от характера продукции, необходимо устанавливать либо многоуровневые стеллажи, либо обеспечивать возможность для организации погрузочно-разгрузочных работ и условий хранения продукции.
Естественно, особое внимание необходимо обратить на организацию передвижения грузов, чтобы обеспечить максимальную эффективность работы склада.
Это позволяет, в случае отказа потенциального заказчика от использования складского помещения, быстро найти другого заказчика и обеспечить эффективное использование сдаваемых в аренду площадей.
Инвестиции в строительство склада площадью 2500-3000 квадратных метров можно оценить в суммы от 10 до 25 миллионов рублей.
Рентабельность такого предприятия обычно очень высока и составляет 50-80%. Нередко хорошая подготовка бизнес-плана и быстрая реализация проекта позволяют сократить срок окупаемости до 1 года.
Привлекательность создание складского бизнеса в том, что для него необходимы, в основном, только первоначальных инвестиций, а в дальнейшем все текущие расходы покрываются доходами от сдачи в аренду.
Описание
ВНИМАНИЕ!!! Срок предоставления исследования 1 рабочий день.
Источники информации
Финансовые расчеты:
- финансовая модель, разработанная компанией Инвентика.
- периодические газеты и журналы;
- сайты информационных агентств.
Нормативно-правовые документы, регламентирующие деятельность складских операторов:
- федеральные законы;
- Гражданский и Налоговый кодексы РФ;
- Постановления и распоряжения Правительства РФ;
- письма и распоряжения Минздравсоцразвития РФ;
- и пр.
Статистическая информация:
- Федеральная служба государственной статистики и ее территориальные органы;
- Wikipedia.org и пр.
Аналитическая информация:
- аналитические отчеты и данные независимых экспертов;
- отчеты органов государственной власти;
- финансовые отчеты компаний;
Собственные прогнозы и расчеты компании Inventica.
Описание бизнес-плана
Бизнес-план является экономическим обоснованием целесообразности инвестирования в строительство складского комплекса класса А.
По всем ключевым вопросам настоящий бизнес-план является типовым - его реализация возможна в любом субъекте Российской Федерации. При составлении финансового плана значения параметров, определяющих региональную специфику (арендные ставки, стоимость услуг, заработные платы и др.), были приняты в привязке к Московскому региону.
В состав бизнес-плане включены:
- анализ российского рынка складских услуг;
- описание концепции проекта;
- описание маркетинговой стратегии;
- расчет финансовых показателей;
- оценка проекта и анализ рисков.
Концепция проекта
Концепция проекта является базовой. При необходимости она может быть легко скорректирована, при этом все финансовые показатели проекта могут быть автоматически пересчитаны при помощи прилагающейся модели см. далее «Особенности бизнес-плана»).
Проектом предусмотрено строительство складского комплекса класса А площадью около 10 тыс. кв.м в Московском регионе. Складской комплекс будет оказывать услуги по ответственному хранению и обслуживанию грузов, а также сдаче в аренду офисных площадей.
Тип склада: складской комплекс класса А
Место реализации проекта: Московская область
Период реализации инвестиционного этапа проекта: ... 2018 г. - ...
Начало эксплуатации складского комплекса: ...
Площадь земельного участка: 2,0 Га
Площадь основания здания складского комплекса: 9 440 кв.м
Площадь зоны хранения грузов: ... кв.м
Площадь офисных помещений: ... кв.м
Площадь служебных помещений: 544 кв.м
Количество ярусов хранения: 6
Количество паллето-мест: ...
Шаг колон: 12 х 24 м
не менее 5 т/кв.мЧистая высота потолка: 12-14 м
Количество погрузочно-разгрузочных доков: ...
Инфраструктура: ж/д рампа, отопление, вентиляция, кондиционирование, водопровод, охранная и пожарная сигнализации, система видеонаблюдения
Вспомогательные помещения: столовая, раздевалки, душевые, туалеты
Основные группы клиентов: компании-дистрибьюторы, торговые сети, компании-производители
Основные сценарии развития ситуации: в бизнес-плане рассмотрены 3 вариант развития ситуации - пессимистический, ожидаемый и оптимистический
Расчет доходной части проекта: в финансовой модели предусмотрены три методики прогнозирования доходной части проекта: а) через оценку объема оказания услуг, б) через доходность с 1 кв. м складской площади, 3) через доходность с 1 паллето-места по категориям клиентов.
Ценовая политика: при использовании первой методики прогнозирования доходов определяется ценовая политика (отдельно по видам услуг с указанием планируемого распределения спроса на данные услуги). В финансовой модели можно настроить цены на 20 основных складских услуг, кроме того предусмотрена возможность самостоятельно настроить до 10 дополнительных услуг
Объем инвестиций: ... млн. руб.
Источники финансирования: собственные средства - 30%, кредит - 70%
Штат: максимальная численность штата - ... человек.
Режим работы: круглосуточно, в 4-х сменном режиме по 12 часов через сутки
Особенности бизнес-плана
1) Бизнес-план разработан в тесном сотрудничестве с действующими руководителями и отраслевыми экспертами.
2) Финансовые расчеты для бизнес-плана проведены с использованием Excel-модели, являющейся собственной разработкой компании Inventica.
3) В финансовой модели предусмотрены три методики прогнозирования доходной части проекта: а) через оценку объема оказания услуг, б) через доходность с 1 кв. м складской площади, 3) через доходность с 1 паллето-места по категориям клиентов. Можно настроить ценовую политику - 20 основных и 10 дополнительных складских услуг.
4) Финансовая модель 100% автоматизирована
- Значения параметров проекта, учтенных в настоящем бизнес-плане, могут быть изменены.
- Общее количество внесенных в финансовую модель параметров - более 500 (месяц и год начала проекта, план-график проекта с указанием продолжительности отдельных этапов, стоимость строительно-монтажных работ, перечень и стоимость объектов инфраструктуры, общая площадь склада и ее распределение по типам помещений, спецификация оборудования и его стоимость, штатное расписание, ценовая политика, структура спроса по видам услуг, сценарии развития ситуации, условия лизинга и кредитования и т.д.).
- Изменение любого из параметров проекта приводит к автоматическому пересчету модели.
- Возможность быстрого пересчета позволяет Вам самостоятельно просчитать различные стратегии и сценарии развития Вашего бизнеса, даже если Вы не владеете основами финансового моделирования и инвестиционного менеджмента.
Таким образом, Вы получаете универсальный инструмент для принятия решений, с помощью которого Вы сможете скорректировать концепцию проекта, подобрав оптимальные значения параметров Вашего будущего бизнеса.
Финансовая модель прилагается к бизнес-плану.
Развернуть
СодержаниеРазвернуть
ИллюстрацииСписок диаграмм
Диаграмма 1. Распределение инвестиций по типу недвижимости, $ млрд
Диаграмма 2. Распределение инвестиций по количеству и объему сделок, %
Диаграмма 3. Территориальное распределение инвестиций, %
Диаграмма 4. Распределение инвестиций по источнику капитала, $ млрд
Диаграмма 5. Распределение инвестиций по типу инвестора, %
Диаграмма 6. Инвесторы по стране происхождения, I кв. 2018 г
Диаграмма 7. Распределение инвестиций по регионам, I кв. 2018 г
Диаграмма 8. Доли инвестиций по размеру сделок (по объему), I кв. 2018 г
Диаграмма 9. Динамика роста ВВП и объемов инвестиций в объекты недвижимости
Диаграмма 10. Распределение общего объема предложения по регионам, 2017 г
Диаграмма 11. Распределение общего объема сделок в России, 2017 г
Диаграмма 12. Распределение общего объема предложения по регионам, 2017 г
Диаграмма 13. Распределение сделок по типу в регионах РФ (без учета Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), 2017 г
Диаграмма 14. Распределение общего объема сделок в регионах РФ (без учета Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), 2017 г
Диаграмма 15. Средние запрашиваемые ставки аренды в складских объектах класса А в регионах РФ, 2017 г
Диаграмма 16. Ставки аренды в регионах в 2017 г, руб./м2/год
Диаграмма 17. Общее предложение и новое строительство качественных складских площадей в 2017 г
Диаграмма 18. Объем ввода и объем сделок покупки и аренды, тыс. м2
Диаграмма 19. Распределение сделок по типу, %
Диаграмма 20. Распределение сделок по типу, %
Диаграмма 21. Динамика распределения сделок по аренде и покупке складских площадей в Московском регионе по профилю арендатора/покупателя в 2008-2017 гг.
Диаграмма 22. Динамика объема арендованных и купленных площадей, 2003-2017 гг
Диаграмма 23. Крупнейшие проекты, заявленные на 2018 г
Диаграмма 24. Динамика объема арендованных и купленных площадей
Диаграмма 25. Ввод и объем спроса на качественные складские площади в 2008-2018 гг
Диаграмма 26. Структура спроса по типу арендатора в Московском регионе, I кв. 2008 г
Диаграмма 27. Основные складские комплексы, заявленные к вводу в Московском регионе во II-IV кв. 2018 г
Диаграмма 28. Объем нового строительства, млн. м2
Диаграмма 29. Распределение сделок по сегментам (GLA), %
Диаграмма 30. Распределение компаний, ищущих промышленное помещение, по причине поиска, %
Диаграмма 31. Объем сделок и средний размер сделки по годам, тыс. м2
Диаграмма 32. Динамика объема рынка и доли вакантных площадей
Диаграмма 33. Международное сравнение арендных ставок triple net, 2017 г.
Диаграмма 34. Распределение диапазона ставок на производственные помещения в черте города, руб./м²/мес
Диаграмма 35. Объем низкотемпературных складских помещений по странам
Диаграмма 36. Распределение предложения низкотемпературных складских площадей по типам
Диаграмма 37. Динамика предложения низкотемпературных складов по классу
Диаграмма 38. Распределение арендаторов по типам хранимой на качественных низкотемпературных складских площадях продукции
Диаграмма 39. Распределение арендаторов по типу и по происхождению
Диаграмма 40. Структура операционных доходов (ожидаемый сценарий)
Диаграмма 41. Структура операционных расходов (ожидаемый сценарий)
Список графиков
График 1. Реальный рост ВВП России (г/г), %
График 2. Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ, %
График 3. Динамика обменного курса, руб./долл. США
График 4. Доходность государственных долларовых облигаций
График 5. Доходность по десятилетним гособлигациям и ставка капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости
График 6. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость / отток капитала
График 7. Динамика цены на нефть марки Brent и курса доллара США
График 8. Динамика ставок капитализации в Москве, «прайм», %
График 9. Уровень вакантных складских площадей (в %), 2012-2017 гг
График 10. Динамика ставок аренды в пересчете по соответствующему дате курсу, $/м²/год (руб./м²/год), 2014-2017 гг
График 11. Динамика ставок аренды в пересчете по соответствующему дате курсу, $/м2/год (руб./м2/год)
График 12. Ставки аренды в качественных складах в Санкт-Петербург, тыс. руб./м2/год
График 13. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (пессимистический сценарий)
График 14. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (пессимистический сценарий)
График 15. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (ожидаемый сценарий)
График 16. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (ожидаемый сценарий)
График 17. Доходы, расходы и чистая прибыль по проекту (оптимистический сценарий)
График 18. Чистая прибыль по проекту нарастающим итогом (оптимистический сценарий)
График 19. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, пессимистический сценарий
График 20. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, ожидаемый сценарий
График 21. Денежный поток и NPV нарастающим итогом, оптимистический сценарий
График 22. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, пессимистический сценарий
График 23. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг пессимистический сценарий
График 24. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, ожидаемый сценарий
График 25. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг ожидаемый сценарий
График 26. Зависимость NPV (без учета выплаты % по кредиту) от объема реализации услуг, оптимистический сценарий
График 27. Зависимость суммарной чистой прибыли от объема реализации услуг оптимистический сценарий
Список рисунков
Рисунок 1. Общее предложение и доля вакантных складских площадей в городах России, 2017 г.
Рисунок 2. Географическое распределение общего объема предложения складских площадей класса А и заявляемые ставки (по состоянию на III кв. 2017 г)
Рисунок 3. Географическое распределение объема сделок по аренде и покупке складских площадей по направлениям Московского региона в I-III кв. 2017 г
Рисунок 4. Географическое распределение планируемых в 2018 г проектов
Рисунок 5. Складские объекты, введенные в Московском регионе в I кв. 2018 г
Рисунок 6. Доля свободных площадей по направлениям, I кв. 2018 г
Рисунок 7. Географическое распределение проектов, заявленных к вводу в Московском регионе в 2018 г
Рисунок 8. Географическое распределение складских площадей Санкт-Петербурга
Рисунок 9. Крупнейшие заявленные на 2018 год проекты
Рисунок 10. Основные индустриальные парки Санкт-Петербурга
Рисунок 11. Расположение низкотемпературных складов в Москве и области
Рисунок 12. План-график инвестиционного этапа
Развернуть
Таблицы MS Word Объем: 40 страницБизнес-план
Отзывы (99)
Предлагаем вниманию бизнес-план строительства склада, ведь это дело достаточно перспективно, складские помещения необходимы для разных целей. Многие предприниматели, организации и частные лица нуждаются в краткосрочном, постоянном или периодическом хранении как продовольственных товаров, так и товаров непродовольственного назначения. Складской комплекс, оборудованный системой кондиционирования, вентиляцией, где поддерживается чистота и необходимый температурный режим в любое время года, сможет привлечь многих клиентов.
Данный бизнес-план по организации оптового склада поможет определиться: брать ли в аренду уже имеющиеся помещения для складов либо начинать строительство современных складских зданий. Современные здания для склада состоят из множества коммуникаций. Они должны соответствовать нормативам, быть удобными для пользования и охраняемыми. Вы должны будете обеспечить своим клиентам надлежащий уровень защиты и хранения, поэтому следует озаботиться о том, чтобы в штате были ответственные охранники, складские работники, уборщики, диспетчера.
Изучив бизнес-план складского комплекса, вы сможете понять, как сделать его мощным и многофункциональным, как верно оборудовать помещения, каким моментам уделить наиболее пристальное внимание. В ваших силах сделать начинание рентабельным и получать постоянно растущую прибыль, учитывая сезонные колебания. Документ был составлен профессионалами сферы хранения и логистики, которые предлагают также в дальнейшем использовать другие направления предоставляемых услуг: качественной упаковки, сопровождения грузов, логистики.
Стремительное развитие торгово-производственной сферы породило потребность в большом количестве складских помещений, предназначенных для хранения самых разных категорий товара. Оптовые склады – это насущная необходимость для компаний, которые открывают свои филиалы в различных регионах или сотрудничают со своими региональными дилерами. Огромные складские комплексы в наше время представляют собой многофункциональные сооружения, предназначенные для качественного и удобного хранения и перемещения грузов. И к строительству подобных сооружений предъявляются серьезные требования.
Браться за такое дело, не имея опыта и знаний, значит, подвергать свои накопления значительному риску. Возведение простой бетонной коробки не имеет никакого отношения к строительству современных складских комплексов. Все намного сложнее и затратнее. Дабы не выкинуть огромные деньги на ветер, а оказаться вполне удовлетворенным результатом своих действий, необходимо все эти действий совершать обдуманно и осознанно, проникшись всеми требованиями, которые предъявляются к возведению подобных объектов.
Основное предназначение склада – безопасное хранение различных товаров, в том числе и скоропортящихся, на протяжении определенного времени. Существующие склады, построенные еще во времена советской власти, не удовлетворяют современным требованиям, да и с имеющимися потоками товаров они уже не способны справиться. Поэтому во многих регионах потребность в строительстве новых складских комплексов остается на очень высоком уровне. Этот тренд сумели уловить некоторые ведущие девелоперы, приступившие к реализации масштабных проектов. Но, несмотря на некоторую активность в этом сегменте рынка, потребность в современных складских площадях по-прежнему превышает имеющиеся предложения.
Несмотря на то, что на этот рынок приходят все более крупные игроки, причем как местные, так и зарубежные, вход открыт и для бизнесменов, располагающих не такими солидными капиталами. Если, например, для строительства крупного складского терминала площадью около 200 тыс. кв. м. необходимо вложить инвестиции в объеме 150 млн долларов, то возведение стандартного складского комплекса, чья площадь не превышает 10 тыс. кв. м., обойдется в сумму 7-8 млн долларов. Точно так же и сроки окупаемости затрат на построение склада могут колебаться от 2-3 до 5-7 лет.
Одной из главных проблем, с которыми могут столкнуться бизнесмены, является стоимость земельных участков. В крупных городах этот вопрос стоит наиболее остро. Кроме того, найти участок, уже готовый к застройке, вообще очень сложно. Опытные игроки советуют начинать подобный бизнес с возведения складов среднего размера, что позволит снизить вероятные риски. К факторам успеха в этом бизнесе можно отнести низкую концентрацию игроков на этом рынке в конкретном регионе, и, соответственно, высокий спрос на новые складские комплексы со стороны дистрибьюторов. Но, несомненно, основным фактором, способным повлиять на результат вашего проекта, является профессиональный пример бизнес-плана строительства и открытия склада с готовыми расчетами, опираясь на который вы сумеете предусмотреть любые вероятные риски.
