Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.
Что такое недвижимое имущество
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.
Группы и виды недвижимости
По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:
- Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
- Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
- Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
- Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).
К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.
Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).
По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.
По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:
- Для потребностей в жилье.
- Для общественных целей.
- Для предпринимательства.
- Для использования в сельском хозяйстве.
Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.
Различия движимых и недвижимых вещей
Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.
Пример 1 : в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.
Вопрос : относится ли это сооружение к объекту недвижимости?
Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:
- Не связан неразрывно с землей.
- Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.
Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.
Вопрос : являются ли они недвижимым имуществом?
Ответ : нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.
Насколько прочна связь с землей
В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:
- Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
- Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
- Особая недвижимость - морские, речные и воздушные суда, космические объекты.
Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.
Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.
Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.
Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.
Имущество традиционно классифицируется на 2 типа - движимое и недвижимое. Что характеризует каждый из них?
Что такое движимое имущество?
Для того чтобы определить, что такое движимое имущество, мы можем обратиться к положениям главного нормативного акта РФ, в котором регулируются имущественные правоотношения, - а именно к Гражданскому кодексу. Сущность терминов, о которых идет речь, раскрывается в ст. 130 ГК РФ.
В соответствии с положениями Кодекса, движимым является имущество, не относящееся:
- к земельным участкам, недрам, а также иным объектам, которые имеют устойчивое географическое положение, и их перемещение в другое место невозможно без нарушения или повреждения их конструкции;
- к самолетам, морским и речным судам, которые зарегистрированы в государственных реестрах в установленном порядке;
- к имуществу, которое определено как недвижимое законом.
Таким образом, движимым, исходя из логики положений Гражданского кодекса, признается все то имущество, что не является недвижимым. То есть - методом исключения. Кроме того, в ст. 130 ГК РФ также указано, что к движимому имуществу следует относить наличные денежные средства и ценные бумаги.
Движимое имущество - то, которое, как правило, не требует государственной регистрации и находится в распоряжении собственника в силу гражданского договора с продавцом, дарителем или иным субъектом, волеизъявление которого предопределило возникновение у человека или организации права владения соответствующим имуществом.
Но есть виды движимых активов, которые должны регистрироваться в государственных реестрах. К таковым относится, к примеру, большинство средств транспорта. В некоторых случаях нужно регистрировать в компетентных ведомствах движимое имущество, используемое в определенных целях. Например, если ИП или организация ведет торговлю в Москве (в других городах РФ данное правило пока что не установлено) с применением передвижных объектов - фургонов, палаток, то сведения об этом должны быть предоставлены в ФНС.
На движимое имущество, как правило, не начисляется никаких налогов. Но есть довольно много исключений из этого правила. В частности, в законодательстве РФ предусмотрен транспортный налог, уплачиваемый владельцами автомобилей различных типов. Кроме того, на те передвижные объекты, что используются в продажах столичными предпринимателями, может начисляться торговый сбор.
Все виды имущества (как движимое, так и недвижимое) имеют приобретательную давность - право получения объекта в собственность по истечении продолжительного времени добросовестного пользования им. Данное право регулируется положениями ст. 234 ГК РФ. В соответствии с ними, для движимого имущества срок приобретательной давности - 5 лет.
Что такое недвижимое имущество?
К недвижимому относится все то имущество, что мы перечислили выше как противоположное по своей правовой природе движимому - согласно положениям ст. 130 ГК РФ. Другой его признак - в большинстве случаев есть необходимость в осуществлении государственной регистрации соответствующих активов.
При этом вноситься в реестры тех или иных органов власти, как правило, должны сведения не только непосредственно об объектах недвижимого имущества, но также и о сделках, подтверждающих их переход в собственность к какому-либо человеку или организации.
Большинство видов недвижимого имущества по умолчанию подлежит налогообложению. Владельцы квартир и частных домов платят сборы, установленные для физлиц, собственники коммерческих помещений - налоги, что введены законодательно для юрлиц и ИП.
Касательно срока приобретательной давности - в соответствии со ст. 234 ГК РФ, для рассматриваемого типа имущества он составляет 15 лет.
Сравнение
Главное отличие движимого имущества от недвижимого - в том, что первое не имеет определенных координат месторасположения (в том числе в виде адреса) и может быть перемещено из одного места в другое без нарушения и повреждения конструкции. Что касается недвижимости - ее свойства противоположны.
Есть и иные показатели несхожести рассматриваемых видов имущества. То, что относится к движимому, как правило, не подлежит государственной регистрации, имеет приобретательную давность в 5 лет. Недвижимое имущество чаще всего должно быть зарегистрировано в государственных реестрах. Приобретательная давность по нему составляет 15 лет.
Определив, в чем разница между движимым и недвижимым имуществом, отразим выводы в таблице.
Мы решили поговорить об имуществе и прежде всего о его видах и критериях отнесения к тому или иному виду. На практике не всегда разделяют понятия «недвижимость» и «движимое имущество». Между тем есть существенная разница, которую следует понимать и учитывать.
Правовой статус недвижимости в самом общем виде определен в нормах первой части Гражданского кодекса. Вместе с тем вопросы, связанные с ее оборотом, государственной регистрацией, освещены в большом количестве других нормативных документов.
Виды и различия
Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу:
- земельные участки;
- участки недр;
- все, что прочно связано с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т. п.);
- воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятие (в целом как имущественный комплекс).
Обратите внимание: с 2006 года из приведенного перечня исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения.
К движимым вещам относятся деньги и ценные бумаги, а также все остальные вещи, которые не отнесены законом к недвижимости (паи, вклады, доли в капитале, музейные предметы и коллекции и пр.).
Иногда гражданское законодательство отдельных стран настолько отличается, что в одной стране конкретное имущество признается недвижимым, а в другой такое же имущество признается движимым. Законодатель предусмотрел и этот нюанс: в статье 1205 Гражданского кодекса определено, что «принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяется по праву страны, где это имущество находится». Если же движимое имущество находится в пути (например, перевозится в транспортном средстве), возникновение и прекращение права на него по общему правилу определяется по законам страны, из которой это имущество отправлено.
Какое имущество, такой и договор
Вид имущества (движимое/недвижимое), по поводу которого стороны заключают сделку, может непосредственно влиять на соответствующий гражданский договор, который ее оформляет. В этом случае норма закона обычно четко разделяет, как действовать в ситуации с недвижимым имуществом, а как - при движимом имуществе. Приведем несколько примеров.
От вида имущества может зависеть, например, форма договора дарения. Так, договор дарения недвижимости всегда подлежит государственной регистрации, а подарить движимое имущество можно и в устной форме. Но есть два исключения, когда обязательна письменная форма, хотя и без государственной регистрации (п. 2 ст. 574 ГК РФ):
- дарителем является юридическое лицо и стоимость дара больше 3000 рублей;
- договор содержит обещание дарения в будущем.
Напомним, что дарение между коммерческими организациями запрещено (ст. 575 ГК РФ). Исключением выступают обычные подарки, то есть стоимостью не более 3000 рублей.
В свою очередь предметом договора проката может быть только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
В зависимости от вида имущества установлены разные сроки, в течение которых участники долевой собственности вправе воспользоваться своим правом преимущественной покупки. Вот эти сроки: по недвижимому имуществу – в течение месяца, по движимому – в течение 10 дней со дня извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Это важно
Недвижимостью признается только такое жилое изолированное помещение, которое пригодно именно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Насколько прочна связь с землей?
В статье 130 Гражданского кодекса приведен один из ключевых критериев отнесения имущества к недвижимому – прочная (прежде всего физическая) связь с землей. Его суть заключается в следующем: если объект возможно переместить с одного места на другое без несоразмерного ущерба его назначению, он признается движимым имуществом. В этом случае прочная связь с землей отсутствует.
Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.
Пример 1
Фундамент торгового павильона – ленточный, стеновые панели облегченные типа «сэндвич». Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 апреля 2009 г. по делу № А38-1050/2008-15-87).
Пример 2
Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу «сэндвич», перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом, признается самовольной постройкой и подлежит сносу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 августа 2010 г. № Ф03-5467/2010 по делу № А04-8600/2009).
Имейте в виду: для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Тем самым прочная связь с землей – лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий – наличие стационарных подведенных коммуникаций.
Наличие фундамента не может однозначно свидетельствовать о недвижимом характере имущества. Сходную позицию можно встретить и в решениях арбитражных судов. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 ноября 2008 г. № Ф04-7013/2008(15948-А46-9) по делу № А46-5563/2008 указано: наличие фундамента, на который установлен торговый павильон, не может служить основанием для отнесения данного павильона к недвижимому имуществу.
Вместе с тем в Градостроительном кодексе есть понятие «объект капитального строительства» (п. 10 ст. 1). Это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Заметим, что указанное понятие не тождественно понятию «объект недвижимости», хотя тоже не ограничивается критерием прочной связи с землей.
Не стоит забывать, что рано или поздно вторая часть Налогового кодекса будет дополнена главой о налоге на недвижимость, который заменит собой налог на имущество и земельный налог. В связи с этим вопрос о признании различных построек движимым либо недвижимым имуществом встанет более остро.
К сведению
Чтобы одному из супругов совершить сделку по распоряжению общим недвижимым имуществом (продать, обменять, подарить и др.), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 ТК РФ). В отношении движимого имущества эта норма не применяется.
1. Регистрация прав
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который ведет Росреестр. На практике достаточно сделать первый шаг – подать документы на регистрацию.
1.1. Недвижимое имущество
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – обязательное условие легализации прав на него. Более того: возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента такой регистрации. Этот принцип закреплен статьей 219 Гражданского кодекса.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основным нормативным документом, который определяет общие правила и порядок государственной регистрации. К данному закону следует обращаться, если необходимо произвести государственную регистрацию следующих видов недвижимого имущества и прав на него:
– предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним;
– прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
– прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;
– прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах;
– права общей собственности на недвижимое имущество;
– права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;
– договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства;
– права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
– права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества;
– права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства;
– аренды недвижимого имущества;
– сервитутов (право ограниченного пользования чужим земельным участком);
– прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного или третейского суда;
– ипотеки;
– любых прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки;
– права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;
– прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.
Правовое регулирование государственной регистрации недвижимого имущества не ограничено указанным законом. Например, в отношении воздушных судов действует отдельный Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Вопросам государственной регистрации посвящена отдельная глава в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Порядок государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов регламентируют различные кодексы (Воздушный кодекс, Кодекс торгового мореплавания, Кодекс внутреннего водного транспорта), а также иные законы и ведомственные приказы.
Таким образом, государственной регистрации подлежит не только право собственности на недвижимость, но и другие права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.), а также ограничения этих прав (сервитуты), их возникновение, переход и прекращение.
Внимание
Нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) применяются исключительно к объектам, отвечающим признакам недвижимого имущества.
От государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него следует отличать учет некоторых видов такого имущества. В данном случае речь идет о техническом учете жилищного фонда (БТИ), а также учете других объектов капитального строительства и отдельно федерального имущества по Положению об учете федерального имущества (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2007 г. № 447).
1.2. Движимое имущество
Регистрировать права на движимые вещи по общему правилу не нужно. Однако в законе предусмотрены особые случаи. Например, оружие.
1.2.1. Оружие
По Федеральному закону от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» приобретенное оружие подлежит регистрации в органе внутренних дел в двухнедельный срок со дня его приобретения. При регистрации оружия юридическим лицам с особыми уставными задачами выдается разрешение на хранение и использование этого оружия сроком на три года на основании документов, подтверждающих законность приобретения оружия.
Особо отмечено, что юридическими лицами с особыми уставными задачами признаются предприятия и организации, на которые законом возложены функции, связанные с использованием и применением служебного оружия.
1.2.2. Автодорожный транспорт
Не лишним будет расставить все точки над «i» в отношении транспортных средств. Многие считают, что автомобиль – недвижимое имущество. Это не так. Все транспортные средства относятся к движимым вещам (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов). В пункте 3 статьи 15 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения» сказано: допуск транспортных средств для участия в дорожном движении осуществляется путем регистрации транспортных средств в ГИБДД и выдачи соответствующих документов (свидетельства о регистрации, регистрационных знаков и др.). Это касается и автомобилей, и мотоциклов, и прицепов и пр.
Внимание
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). А именно – с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
1.2.3. Торговые точки
В арбитражной практике можно встретить довольно много примеров, связанных с определением имущественного статуса торговых точек. В зависимости от того, является торговый павильон недвижимым или движимым имуществом, вытекает обязанность или невозможность государственной регистрации прав на него и договоров по распоряжению им в целом или отдельными частями (например, сдача в аренду).
Так, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 августа 2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780 судьи пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости.
Это важно
Объектом незавершенного строительства может быть не только здание, но и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
1.2.4. Коммуникации и инфраструктура
Зачастую споры возникают о том, кому принадлежит объект инфраструктуры и есть ли необходимость государственной регистрации права на него (иначе достаточно договора, например, купли-продажи с актом приема-передачи). Речь, как правило, идет о тепло- , водо- и газоснабжении, трансформаторных станциях и пр.
Показательный пример – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 ноября 2009 г. по делу № А43-18877/2007-12-531. Арбитрам нужно было установить наличие права собственности фирмы на спорные тепловые сети и необходимость государственной регистрации права на них. Они, в частности, изучили заключение специалиста архитектурного бюро и заключение эксперта-строителя Торгово-промышленной палаты РФ. Вывод арбитров таков: тепловые сети не имеют прочной и неразрывной связи с землей и могут быть демонтированы и перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. Демонтаж, перемещение и монтаж указанных тепловых сетей на другом земельном участке возможны. При этом стоимость указанных работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей. Таким образом, судьи отнесли спорное имущество к разряду движимого.
1.2.5. Гараж
Во многих случаях гараж тоже признается движимым имуществом. К примеру, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. № ВАС-3709/10 по делу № А64-3043/09 признано, что гараж, состоящий из кирпичного фундамента, металлических наружных и внутренних капитальных стен, металлической крыши и аналогичных ворот, не является недвижимостью. И поэтому право на него признано не за собственником земельного участка, а за организацией, которая владеет участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Более того: в постановлении ФАС Центрального округа от 21 декабря 2009 г. № Ф10-5586/09 по делу № А64-3043/09 разъяснено, что невозможность переместить указанный гараж без несоразмерного ущерба его назначению не доказана. Таким образом, арбитры подвели указанный гараж под понятие «временной постройки» и признали движимым имуществом. И это несмотря на то, что заявитель приводил следующие доводы: гараж представляет собой капитальное строение, прошел техническую инвентаризацию, состоит на учете в ГУП технической инвентаризации (ГУПТИ), ему присвоен адрес. Кроме того, справкой ГУПТИ подтверждено, что гараж является недвижимым имуществом.
ЕГРП или налоговый прессинг
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если не предусмотрено иное), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.
Пункт 11 статьи 258 Налогового кодекса уточняет: основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, можно включить в состав соответствующей амортизационной группы только после документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию в органы юстиции (Росреестр) для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
В связи с вышесказанным крайне важно определить, относится имущество к недвижимому или нет. Если оно в действительности («де-юре») недвижимое, а его владелец в той или иной мере заблуждается и считает такое имущество движимым, неизбежно высок риск негативных налоговых последствий. Дело в том, что нельзя включить в состав расходов при исчислении налога на прибыль суммы начисленной амортизации по имуществу (если оно недвижимое) без подачи документов на государственную регистрацию в ЕГРП. В этом случае при налоговой проверке у инспекторов есть все основания доначислить налог на прибыль (единый налог по УСН), пени и штраф.
Как видно, бухгалтеру и юристу иногда необходимо работать сообща и согласовывать действия друг друга. Особенно если они связаны с использованием фирмой имущества, которое может оказаться не тем, за которое его «выдавали».
В. Бельковец, ведущий эксперт по правовым вопросам
Новая редакция Ст. 130 ГК РФ
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Комментарий к Ст. 130 ГК РФ
Недвижимость и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе).
К.П.Победоносцев
1. Материальные объекты гражданских прав делятся по своему содержанию, правовому значению и юридической регламентации на две большие группы:
Недвижимые вещи;
Движимые вещи.
Комментируемая статья содержит традиционный неисчерпывающий перечень недвижимых вещей по природе (здания, сооружения и т.д.) и по закону (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.), а также дает общее определение совокупных критериев, по которым иные, не указанные в статье вещи могут быть отнесены к недвижимым:
а) прочная связь с землей и
б) неперемещаемость, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
Кроме объектов, указанных в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся предприятия, жилые и нежилые помещения и т.д.
2. Недвижимые вещи отличны от движимых по физическим (природным) и юридическим признакам.
К физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д.
Юридические особенности недвижимого имущества заключаются, в частности, в следующем:
Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
Место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество;
Особая правовая судьба самовольной постройки как недвижимой вещи (ст. 222 ГК РФ);
Особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
3. Все иные вещи являются движимыми.
Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости.
Г.Ф.Шершеневич
Недвижимость занимает особое место в гражданском обороте, она является существенной основой имущественного положения субъектов, их "богатства" и правовой защищенности (обеспеченности), влияет на направление и характер экономического развития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом. В соответствии с этим их переход, прекращение, ограничение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
С.С.Алексеев
Судебная практика.
Согласно п. 1 ст. 130 названного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. При этом железнодорожные подъездные пути главной линии "станция Филино - станция Красный Профинтерн" протяженностью 7592,07 метра, находящиеся в Ярославском районе Ярославской области, точно так же являются недвижимостью, как и железнодорожные подъездные пути этой линии протяженностью 30054,07 метра (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2004 N А82-141/2003-Г/3).
Другой комментарий к Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости необходимо подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах и т.д.
Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки:
1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований;
2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке;
4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.
В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи говорится о юридическом признании указанного в ней имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) в качестве недвижимого, хотя по своей физической сути оно является движимым.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где указывается также, на какие транспортные средства регистрируются права и устанавливается порядок их регистрации.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 комментируемой статьи были внесены изменения, согласно которым в перечень объектов недвижимого имущества добавлены объекты незавершенного строительства. Отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимости ранее подтверждалось как судебной практикой (см. п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), так и некоторыми правовыми актами (см. п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
- Вверх
