Cumpărarea și vânzarea unui apartament într-o clădire nouă nu este neobișnuită. Construcția de noi case decurge într-un ritm rapid, iar contractele de cumpărare imobiliară sunt semnate destul de des. Cineva vrea să cumpere un apartament în care să locuiască, iar cineva îl cumpără în scopul vânzării ulterioare.
Adesea, apartamentele din clădirile noi schimbă mulți așa-numiți proprietari înainte de a ajunge la cumpărătorul final. Acest lucru se explică prin faptul că vânzarea de apartamente se realizează deja în stadiul punerii bazei viitoarei proprietăți, atunci când obiectul în sine nu este încă la vedere. De aceea Când vindeți imobile într-o clădire nouă, există două tipuri de contracte - cumpărare și vânzare și cesiune.
Vanzarea neta a apartamentului
Un acord direct de vânzare și cumpărare a unui apartament înseamnă că una dintre părțile sale cumpără imobile de la cealaltă parte pentru o anumită taxă. Apoi se înregistrează în Camera Înregistrării, după care cumpărătorul devine proprietarul apartamentului, în confirmarea căruia i se eliberează un certificat de proprietate. Un astfel de acord poate fi încheiat între client și dezvoltator (sau o altă persoană) pentru un apartament dintr-o clădire nouă care a fost deja dat în folosință și a fost supus procedurii complete de înregistrare la organele abilitate. Rezultatul tranzacției este, după cum sa menționat deja, un certificat de proprietate asupra obiectului.
Acord de cesiune
În cazurile în care casa nu a fost încă pusă în funcțiune (nu contează dacă este finalizată sau nu), se semnează un acord de al doilea tip - cesiune de drepturi de creanță. Într-o casă neterminată și neînchiriată, nu puteți vinde un apartament în baza unui contract obișnuit de vânzare pur și simplu pentru că, conform actelor, acest apartament nu există încă.
Care sunt diferențele semnificative?
Acordul de cesiune a drepturilor de creanță (sau acordul de cesiune) are diferențele sale. Un astfel de document nu transferă drepturi de proprietate (cum este cazul unui contract direct), ci anumite drepturi și pretenții asupra obiectului. Mai mult decât atât, aceste drepturi și pretenții pot fi prezentate doar în viitorul nedeterminat, atunci când casa este livrată corespunzător.
Inițial, există un anumit acord de bază cu dezvoltatorul (de exemplu, participarea partajată sau altul), în care, conform contractului de cesiune, se schimbă doar partea cumpărătoare a acestui acord, care poate deveni proprietar numai atunci când casa este înregistrată corespunzător. cu autoritățile competente.
Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea dvs
sau prin telefon:
Uneori, în baza unui contract de cesiune, nu numai drepturile asupra obiectului sunt transferate unei persoane noi, ci și obligații de plată, ceea ce nu se întâmplă niciodată într-o vânzare pură. Astfel de obligații apar dacă partea care face transferul în temeiul contractului de cesiune are datorii față de dezvoltator pentru plata apartamentului (inclusiv plăți restante). În consecință, aceste datorii vor trebui acum plătite de către noua persoană care achiziționează apartamentul. Dacă, potrivit vânzătorului, nu există datorii, atunci ar fi util să aflați despre acest lucru chiar de la firma de construcții.
La încheierea unei tranzacții de vânzare a unui apartament în baza unui contract obișnuit, vânzătorul nu dă cumpărătorului niciunul documente aditionale. Dar la încheierea unui contract de cesiune, noii părți trebuie să i se dea toate documentele pentru obiectul care preced această tranzacție - acorduri preliminare, acorduri de cesiune, acorduri de participare la capital, documente de plată etc. Transferul tuturor acestor documente este formalizat printr-un certificat de acceptare. În plus, la semnarea contractului de cesiune, este necesar să se informeze în scris dezvoltatorul că drepturile asupra proprietății au fost transferate.
Prin urmare, dacă, la încheierea unui contract de vânzare directă, cumpărătorul primește dreptul de proprietate asupra apartamentului, atunci când încheie un contract de cesiune - doar drepturile asupra acestuia, ceea ce înseamnă că înainte de a semna o astfel de tranzacție, este necesar să se verifice cu atenție dacă aceste drepturi există de fapt, iar dezvoltatorul vă va îndeplini în mod corespunzător obligațiile.
Prietenii mei nu au mai putut cumpăra un apartament într-o clădire nouă de două luni. Nu, problema nu este că sunt prea pretențioși. Vor doar un apartament într-o clădire deja construită care urmează să fie pusă în funcțiune. Dar, după cum se dovedește, nu mai există apartamente de la dezvoltator și numai locuințe sunt disponibile pentru vânzare prin cesiune de drepturi. Acest lucru îi îngrijorează. Serios, de ce ar trebui să ne fie frică?
Ce este cesiunea de drepturi?
În primul rând, să ne uităm la starea imobiliară. Nu e nimic înfricoșător aici. Aceste apartamente aparțin pieței primare, iar până la punerea în funcțiune a casei, locuințele de la proprietari privați (și nu de la dezvoltator) sunt vândute acolo doar prin cesiune de drepturi.
În esență, aceasta nu este o vânzare a unui apartament, ci doar un contract în baza căruia acționarul va deveni proprietarul proprietății în viitor.
Maria Litinetskaya
Partener director al Grupului Metrium
Adică persoana care a cumpărat apartamentul direct de la dezvoltator nu îți vinde obiectul în sine, ci cedează dreptul de a-l revendica. Obiectul încă există doar documentat și are o numerotare condiționată.
După punerea în funcțiune a casei, i se atribuie o adresă poștală, acționarii înregistrează un certificat de proprietate și toate tranzacțiile ulterioare se fac în baza contractului de cumpărare și vânzare.
„Conform Legii federale „Cu privire la participarea la construcție comună» cesiunea de drepturi este permisă din momentul înregistrării de stat a acordului până la semnarea de către părți a actului de transfer. Actul de transfer nu poate fi semnat înainte de a obține permisiunea de punere în funcțiune a casei”, a menționat Natalya Shatalina, CEO firma „Miel-New Buildings”.
Ține-ți urechile deschise
Cu toate acestea, cumpărătorul ai grijă. Apartamentele cu cesiune de drepturi sunt vândute în principal de investitori. Pe stadiul inițial construcție, achiziționează locuințe de la dezvoltator la prețul de pornire, pret minim, și sunt „atribuite” cumpărătorului - la un preț mai mare. În acest caz, vânzătorul este obligat să plătească un impozit (impozit pe venitul personal) către trezoreria statului în valoare de 13% din diferența de preț.
Maria Litinetskaya oferă un exemplu de calcul. Să presupunem că un acționar a cumpărat un apartament cu 4 milioane de ruble și îl vinde cu 6 milioane de ruble. În consecință, el trebuie să plătească impozit către stat pentru diferența de 2 milioane de ruble, adică 260 de mii de ruble. Nu toată lumea vrea să împartă profitul, așa că mulți vânzători subestimează în mod deliberat valoarea proprietății pe care o vând.
Dacă investitorul nu a reușit să vândă apartamentul înainte de a pune casa în funcțiune, atunci, conform noilor reguli, trebuie să indice în contractul de cumpărare și vânzare o sumă nu mai mică de 70% din valoarea cadastrală a proprietății. În caz contrar, taxa se calculează pe baza valorii cadastrale a obiectului, înmulțită cu un factor de 0,7.
De obicei valoarea cadastrală locuința este sub sau egală cu valoarea de piață. Să presupunem că sunt aceleași 4 milioane de ruble, adică 4.000.000 * 0,7 = 2.800.000, 13% din această sumă este de 364 mii de ruble. Locuința neterminată nu a fost încă pusă pe cadastru, așa că regula nu se aplică. Deci, la cesionarea drepturilor, nimic nu-l împiedică pe investitor să indice un preț scăzut. Tot ce rămâne este să convingi cumpărătorul.
Dar experții îi sfătuiesc în unanimitate pe cumpărători să nu fie de acord cu subestimarea valorii proprietății, altfel ar putea rămâne fără apartament și fără bani.
Cum se poate întâmpla asta?
Să presupunem că ai fost de acord, apoi tranzacția se încheie schema standard cu inregistrare in Rosreestr si transfer de bani. Totul pare să fie în ordine și răsuflați ușurat, dar după un timp se dovedește că rudele vânzătorului au decis să protesteze față de înțelegere (de exemplu, pe motiv că fostul acționar a vândut apartamentul în timp ce era incapabil). Printr-o hotarare judecatoreasca, tranzactia poate fi declarata invalida, iar cumparatorul poate conta pe returnarea doar a sumei specificate in contract.
Pentru a vinde un apartament prin cesiune de drepturi, vanzatorul trebuie sa obtina acordul dezvoltatorului. Prin urmare, cumpărătorul, conform Natalia Shatalina, Merită să studiați cu atenție acordul de participare la capitaluri proprii (EPA) - conține o interdicție privind atribuirea drepturilor sau cerințe speciale pentru procedura de obținere a consimțământului dezvoltatorului? Vânzătorul este obligat să vă dea contractul în original sau copia legalizată a acestuia, precum și documentele care confirmă plata imobilului. Apropo, unii firme de constructii pot percepe o anumită sumă pentru consimțământul lor, cel mai adesea este 1-2% din suma tranzacției. Cu toate acestea, cel mai probabil va trebui să plătiți taxa de transfer, așa că fiți pregătit pentru costuri suplimentare.
Dezvoltatorul dă adesea o decizie pozitivă cu privire la cesiune numai după ce acționarul a plătit întreaga sumă a datoriei. Dacă vorbim de un credit ipotecar, atunci cesiunea necesită acordul băncii care a emis împrumutul.
Dacă un investitor încearcă să vândă o casă fără permisiune, tranzacția poate fi invalidată.
In acest caz, cumparatorul va primi din nou doar suma indicata in primul DDU de la investitor, in ciuda faptului ca a achizitionat apartamentul la un pret mai mare. Natalya Shatalina avertizează că cesiunea de drepturi în temeiul DDU este în curs de oficializare un acord separat, care este supusă înregistrării de stat. Nu trebuie efectuate plăți înainte de aceasta.
Dacă dumneavoastră sau vânzătorul aveți o ipotecă
În ciuda faptului că apartamentul este achiziționat într-o clădire în construcție, dobânda ipotecară este comparabilă cu condițiile de acordare a unui credit pentru achiziționarea de locuințe secundare. Prin urmare, va trebui să ceri investitorului o reducere bună pentru a compensa diferența de plată în exces la dobândă. În același timp, nu toate băncile sunt pregătite să împrumute imobile în baza unui contract de cesiune. Dar dacă ai sprijinul lui, nici procedura nu va fi ușoară.
„Se va deschide un cont special la bancă, la care se vor vira avansul de la cumpărător și fondurile de împrumut ale băncii. După înregistrarea acordului de cesiune, toate fondurile sunt transferate în contul vânzătorului. Dacă vânzătorul a cumpărat un apartament, să zicem, pentru 3,5 milioane de ruble și acum dorește să-l vândă prin cesiune pentru 4 milioane de ruble, atunci cumpărătorului i se va acorda un credit ipotecar pe baza costului de 3,5 milioane de ruble. Și diferența se întocmește cu o chitanță: 500 de mii de ruble. pus într-o celulă, pe care vânzătorul o deschide și după înregistrarea contractului de cesiune”, clarifică detaliile Irina Dobrokhotova, președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy.
Dacă primul investitor a cumpărat și un apartament cu un credit ipotecar, atunci acesta trebuie mai întâi rambursat.
Primul pas este executarea unui contract de împrumut între vânzător și cumpărător. Documentul este întocmit în scris, dar nu este supus înregistrării. Aceasta este ceva ca o chitanță, pe baza căreia cumpărătorul transferă bani vânzătorului apartamentului, care, la rândul său, rambursează împrumutul și îndepărtează „grevatura”.
Pasul doi este reînregistrarea proprietății către cumpărător prin cesiune de drepturi. Adevărat, toate acestea sunt posibile doar dacă cumpărătorul vine cu numerar.
Dacă doi deținători de credite ipotecare (atât vânzătorul, cât și cumpărătorul) se încrucișează, atunci cesiunea este fie imposibilă, fie foarte dificil de finalizat.
Cumpărarea unei proprietăți - procedura complexa, iar cesiunea de drepturi nu face excepție. Oamenii cărora le place să joace sigur de o sută de ori pot fi descurajați de acest tip de tranzacție, cu toate acestea, există și mulți care sunt gata să cumpere un apartament în acest fel. Un lucru este evident, că dacă există 100% fonduri proprii de la cumpărător, este mai ușor să faci asta.
Cumpărarea unui apartament prin cesiune de drepturi este un proces destul de specific și complex, care în practică nu are loc foarte des. Natura juridică a cesiunii de drepturi este reglementată de mai multe acte juridice, printre care și Codul civil, care ridică numeroase întrebări și situații controversate.
Cesiunea de drepturi: ce este și cum se formalizează?
În domeniul cumpărării și vânzării de bunuri imobile, cesiunea de creanțe este posibilă în două variante:
- În baza unui contract preliminar de cumpărare și vânzare. Dacă se încheie un astfel de acord, atunci în acest caz, se atribuie dreptul de a cere încheierea contractului principal de vânzare-cumpărare a unui apartament, dar nu dreptul de a cere transferul acestui apartament. Acest lucru se datorează naturii juridice a acordului de mai sus. Conform acordului preliminar, părțile nu vând apartamentul, ci doar convin asupra posibilei sale achiziții în viitor.
Cesiunea de drepturi este posibilă numai în perioada de la data încheierii acordului preliminar până la încheierea celui principal.
Un acord preliminar nu este neapărat supus înregistrării de stat. Amintiți-vă: banii pentru achiziționarea unui apartament sunt transferați numai în baza contractului principal; conform nr. preliminar acțiuni suplimentare nu este nevoie să o faci!
În baza unui acord de participare comună la construcție. Înainte de atribuirea dreptului, trebuie efectuate toate plățile conform contractului de participare la capitaluri proprii. În caz contrar, toate cheltuielile rămase sunt „atârnate” de noul proprietar al apartamentului.
Conform unui astfel de acord, cesiunea de drepturi este posibilă numai până la semnarea certificatului de transfer și acceptare a apartamentului de la dezvoltator la proprietar. Un acord de cesiune, ca și un acord de participare la capital, este supus înregistrării de stat obligatorii.
Procedura de efectuare a unei tranzacții de cesiune a drepturilor
Drepturile din contractul de cesiune sunt transferate noului proprietar numai în măsura în care au aparținut celui dintâi. Prin urmare, în contractul de cesiune propriu-zis, este necesar să se indice cât mai detaliat posibil în baza cărui acord este atribuit dreptul și ce documente sunt transferate noului proprietar.
Cesiunea de drepturi se poate face numai după plata finală a prețului contractului de participare comună la construcție sau concomitent cu transferul datoriei către noul proprietar.
Cesiunea drepturilor are loc numai cu participarea dezvoltatorului. El este în obligatoriuîși dă acordul pentru tranzacție.
După semnarea contractului de cesiune de către părți, cumpărătorul trebuie să aibă:
Contractul în baza căruia este „cesionat” dreptul, adică contractul principal;
. un document care confirmă înțelegerile dintre părți;
. acordul dezvoltatorului cu privire la cesiune (în plus, poate fi necesar acordul băncii dacă apartamentul a fost achiziționat pe credit);
. actul de transfer al tuturor documentelor;
. acord de cesiune.
Potrivit experților, opțiunea cea mai puțin riscantă este încheierea unui acord de cesiune a drepturilor în baza unui acord de participare la acțiuni în construcție. Un plus evident este protecția „suplimentară” conform 214-FZ. Un dezavantaj evident este că, dacă contractul de participare la acțiuni în construcție este reziliat, cumpărătorul final primește înapoi doar suma specificată în contractul de participare la acțiuni, și nu suma care i-a fost plătită în baza contractului de cesiune.
Și conform regula generala, costul unui apartament în etapele inițiale de construire a unei case este minim, așa că diferența poate fi semnificativă.
Achiziționarea unui apartament într-un bloc nou prin cesiune de drepturi
După ce a fost înregistrat acordul de participare comună la construcție, până la semnarea certificatului de transfer și acceptare, proprietarul apartamentului își poate cesiona dreptul de proprietate unei alte persoane. 
De regulă, există două motive principale: scăparea de locuințe de calitate scăzută (acest lucru devine clar după încheierea contractului) și posibilitatea de a câștiga bani (cu cât data punerii în funcțiune a casei este mai apropiată, cu atât costul apartamentul).
Prima problemă este că, după finalizarea cesiunii de drepturi, noul proprietar nu are dreptul de a face pretenții cu privire la calitatea locuinței vechiului proprietar; Acum el „interacţionează” direct cu dezvoltatorul şi îi face toate pretenţiile.
Cesiunea de drepturi nu poate contrazice legislatia actualași este permisă în următoarele cazuri:
După ce prețul contractului a fost plătit de primul proprietar al apartamentului (acest lucru este confirmat document relevant de la dezvoltator);
. în cazul în care acordul privind participarea comună la construcție prevede acordul dezvoltatorului pentru cesionarea creanțelor, atunci fără acest consimțământ tranzacția poate fi declarată invalidă;
. dacă apartamentul a fost achiziționat cu ipotecă, atunci este necesar acordul băncii care a emis împrumutul pentru cesiunea de drepturi.
Articolul 390 Cod Civil stabilește o regulă conform căreia, în cazul nerespectării condițiilor de mai sus, proprietarul inițial este răspunzător față de dezvoltator. În viitor, suma care a fost plătită în baza contractului de cesiune, dobânda pentru folosirea proprietății altor persoane, va fi încasată de la el. în numerar, și compensarea pentru pierderile suferite.
Cesiunea drepturilor de creanță este supusă înregistrării de stat. Dar, în practică, sunt posibile următoarele scheme frauduloase care implică înlocuirea contractelor: se încheie un contract preliminar de cumpărare și vânzare cu viitorii cumpărători de apartamente, care nu este supus înregistrării obligatorii, iar apartamentul este „revândut” de mai multe ori. Cumpărătorii conștienți transferă bani, iar vânzătorul dispare. În consecință, pentru a evita acest lucru, sunteți de acord să cedați drepturile de revendicare numai în baza unui acord de participare comună la construcție.
Dezvoltatorul trebuie să fie notificat în scris cu privire la cesiune.
Cesiunea de creanțe poate fi contestată în temeiul legii falimentului.
O cesiune de drepturi poate fi considerată o tranzacție suspectă dacă este efectuată la un preț scăzut și cu cel puțin un an înainte de începerea procedurii de faliment împotriva fostului proprietar al imobilului.
Înregistrarea cesiunii de drepturi „retroactiv”
Cesionarea drepturilor în baza unui contract de participare este posibilă din momentul încheierii acestui acord până la data semnării certificatului de acceptare a apartamentului.
Dar adesea apare o situație când decalajul dintre semnarea certificatului de acceptare și înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului ajunge la 1-2 ani. Pentru a preveni agățarea apartamentului, proprietarii întreprinzători doresc să-l „transfere” unui alt proprietar în baza unui contract de cesiune. Dar acest lucru nu se mai poate face - toate termenele au trecut. Nu puteți încheia un acord „retroactiv”: acesta este supus înregistrării de stat obligatorii. Soluția poate fi următoarea: prin acord cu dezvoltatorul, data certificatului de acceptare este modificată în limite „rezonabile”.
Dar dacă despre care vorbim despre cesiunea în baza unui contract preliminar de cumpărare și vânzare, atunci totul este mult mai simplu aici - data acordului principal se schimbă dacă nu a trecut încă de înregistrarea de stat.
Întrucât „participanții” direcți la tranzacția de cesiune de drepturi trebuie să fie dezvoltatori și bănci (în cazul plății unui apartament cu ipotecă), aceștia își pot propune propriile condiții, care trebuie luate în considerare; în caz contrar, aceștia nu își vor da acordul pentru cesiunea de drepturi, acesta va fi declarat nul.
Este la latitudinea dvs. să decideți dacă să încheiați sau nu un contract de cesiune. Dar pentru a vă proteja cumva de posibile riscuri, trebuie să solicitați cât mai multe informații despre dezvoltator, să revizuiți documentele pentru casă etc. La urma urmei, cine deține informațiile deține lumea! Poate că în viitor, acest lucru vă va permite să evitați problemele inutile și timpul pierdut.
Ultima actualizare: 27.03.2018
Întrebare:
Am de gând să cumpăr un apartament într-o clădire nouă. Vânzătorul s-a oferit să-mi vândă apartamentul prin cesionarea drepturilor de creanță. Ce este? Ce riscuri sunt? La ce ar trebui să fii atent?
Răspuns:
Transfer de apartament intr-un bloc nou- Aceasta este una dintre modalitățile de a vinde drepturile asupra unui apartament în construcție. Acesta este un eveniment destul de comun pe piața imobiliară primară. Mulți oameni cred în mod eronat că o astfel de vânzare implică un transfer drepturi de proprietate pentru un apartament, dar nu este așa.
În timpul construcției casei, drepturi de proprietate pentru apartamente nu există încă, deci subiectul negocierii devine drepturi de revendicare pentru un apartament. Aceste drepturi de revendicare apar mai întâi în cel care intră primul într-o relație cu Dezvoltator, și dobândește dreptul de a cere ca acesta să îndeplinească termenii contractului. Mai mult, acest dobânditor poate fi o persoană fizică ( de exemplu, acţionar), și entitate juridică ( de exemplu, un antreprenor sau co-investitor în construcții). Și acordul cu Dezvoltator poate servi fie ca un alt tip de contract ( De exemplu,).
Acestea sunt la fel drepturi de revendicare achizitorul principal poate realiza atat sub forma primirii unui apartament ( după ce casa este finalizată), și sub forma vânzării lor drepturi de revendicare unui terț - Cumpărătorul final al apartamentului. În acest ultim caz, exact asta se întâmplă vanzare apartament in bloc nouprivind cesiunea drepturilor de creanță(cesiunea de drepturi se mai numește și „cesiunea”). De fapt, într-o astfel de tranzacție între Dezvoltator iar Cumpărătorul final al apartamentului există întotdeauna o legătură intermediară - același cumpărător primar de drepturi.
Pentru Cumpărătorul final, riscul achiziționării unui apartament direct de la Dezvoltator. Acest lucru se datorează faptului că temeiuri ca Vânzătorul să își cedeze drepturile poate fi pusă în discuție.
Vânzarea unui apartament prin cesiune de drepturi - riscuri și nuanțe
A vinde ( ceda) revendica drepturile asupra unui apartamentîntr-o clădire nouă, trebuie să aveți aceste drepturi. Și să le ai necondiționat, fără niciun „dacă...”. Dar tocmai aici apar problemele.
Necondiționat și confirmat prin înregistrare dreptul de a revendica un apartamentîn clădirea nouă există doar . În consecință, și misiune acest drept în temeiul unui astfel de acord nu ridică întrebări. A Acord privind cesiunea de drepturi asupra unui apartament, a concluzionat pe baza DDU, la fel ca mine DDU, de asemenea sub rezerva .
În alte cazuri, de ex. în cazurile în care drepturi de revendicare sunt atribuite pe baza unui alt tip de contract, înregistrarea unei astfel de cesiuni NU are loc. În plus, drepturi originale de revendicare pot fi supuse unei anumite condiții, ceea ce înseamnă că existența lor depinde de îndeplinirea acestei condiții.
De exemplu, o opțiune când antreprenorul de construcții primește drept plată de la Dezvoltator un număr de apartamente în clădire ( conform unui acord cu Dezvoltatorul), dar casa nu este încă finalizată, iar antreprenorul o atribuie deja pe a lui revendica drepturi asupra apartamentelor către terți ( cumpărători). Dacă totul decurge conform planului, casa este finalizată și antreprenorul își îndeplinește toate obligațiile Dezvoltator, atunci cumpărătorii primesc apartamentele care le-au fost atribuite.
Dar dacă între antreprenor şi Dezvoltator va exista o dispută și revendicări reciproce ( ceea ce se întâmplă nu atât de rar), atunci drepturile inițiale ale antreprenorului asupra apartamentelor din clădire pot fi anulate, drept urmare cumpărătorii finali sunt lipsiți de drepturile inexistente asupra apartamentelor ce li se atribuie.
Pur și simplu pune, riscul achiziționării unui apartament prin cesiunea drepturilor de creanță crește semnificativ dacă această atribuire nu are loc pe bază Acorduri de participare la acțiuni (DPA).
Se întâmplă ca motivul vânzarea unui apartament prin cesiune de drepturi este, de exemplu, strângerea Dezvoltator termenele limită pentru livrarea casei, calitatea proastă a construcției și chiar starea pre-falimentare a Dezvoltator. Co-investitor inițial ( dijmaş), după ce a devenit dezamăgit de proiect, poate părăsi acesta vânzându-l pe al lui revendica drepturile asupra unui apartament
noului acţionar. Prin urmare, Cumpărătorul de aici ar trebui să-l studieze el însuși înainte de a lua o decizie. Starea curenta() și perspectivele de finalizare a acestuia, precum și - pentru a nu cumpăra un porc într-un poke, flatat de un preț atractiv. Cum să faceți acest lucru - vedeți linkurile către pașii corespunzători din nostru INSTRUCȚIUNI.
Cumpărătorul unui apartament ( cesionar) trebuie amintit că Vânzătorul ( acționar inițial, cedent) nu este responsabil pentru acțiuni Dezvoltator(Se deschide într-o filă nouă.">Articolul 390 din Codul civil al Federației Ruse). Și în caz de încălcare a termenelor limită sau a calității construcției, nu va fi posibil rezilia contractul de cesiune , și să solicite Vânzătorului restituirea banilor plătiți pentru aceasta. Cumpărătorul, dacă se întâmplă ceva, va trebui să își facă pretenții Pentru dezvoltator, și cere penalități și despăgubiri de la el.
Ce pot sfătui Cumpărătorul aici? ÎN acord de cesiune puteți introduce o condiție în care Vânzătorul, care își cesionează drepturile asupra apartamentului, își asumă garanţie in spate Dezvoltator. Apoi, conform aceluiași articol 390 Cod civil al Federației Ruse, în caz de oprire a construcției sau faliment Dezvoltator, Cumpărătorul are dreptul, printre altele, să ceară despăgubiri de la Vânzător-garant. Adevărat, convingeți vânzătorul să-și asume responsabilitatea pentru „jamburile” Dezvoltator, nu este deloc ușor și, prin urmare, în practică este extrem de rar.
Într-o afacere atribuirea unui apartament intr-un bloc nou Există și o astfel de nuanță! În cazul în care după cedarea drepturilor asupra apartamentului De DDU , eu insumi DDU Cu Dezvoltator voi terminat , atunci Cumpărătorul final va fi returnat ( de la Dezvoltator) doar costul initial al apartamentului ( cel indicat în DDU), și nu cel prin care au fost cesionate drepturile asupra apartamentului. Și din moment ce costul apartamentului conform unui contract de cesiune de obicei mai mare decât costul apartamentului conform acordului inițial DDU , apoi Cumpărătorul în acest caz riscă să pierzi o parte din banii tăi . Acest lucru s-ar putea întâmpla, de exemplu, dacă, din cauza unor întârzieri serioase în construcție, Cumpărătorul dorește să rezilieze contractul cu Dezvoltator.
O alta riscul cesiunii de drepturi asupra unui apartamentîntr-o clădire nouă finalizată ocolind DDU (acestea. în cadrul oricărui alt tip de contract) - acesta este riscul așa-numitului ( pentru mai multe detalii despre ele, vezi link-ul). În cazul în care drepturile de revendicare sunt atribuite sub DDU , risc" vânzări duble„dispare din cauza înregistrării de stat a acestor drepturi.
Concluzie: la cumpărarea unui apartament într-un imobil nou prin cesiune de drepturi, cel mai important lucru la care trebuie să acordați atenție este existența confirmată a drepturilor în sine care sunt atribuite, precum și necondiționarea acestora.
Cu alte cuvinte, riscurile de cesiune de drepturi asupra unui apartament sunt mult reduse pentru Cumpărător atunci când drepturile sunt atribuite pe bază înregistrat Acorduri de participare, iar el însuși se înregistrează și el Rosereestr.
Când concesii (cesiuni) pe baza unui alt tip de contract ( nu DDU), trebuie să înțelegeți situație specifică. Va trebui să aflăm și să ne convingem de existența dreptul de a revendica un apartament de la Vânzător, precum și valabilitatea transferului acestora ( sarcinile). În acest caz, va fi necesar în raport cu condițiile unei anumite tranzacții.
Și în orice caz, cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă nu este de la Dezvoltator, și de la o terță parte fizică sau juridică conform cesiunea de drepturi, trebuie să coordonezi întotdeauna această problemă cu tine însuți Dezvoltatorși obțineți permisiunea scrisă de la acesta pentru o astfel de tranzacție. Acest lucru elimină riscul unor posibile consecințe negative cauzate de cesiunea drepturilor (Se deschide într-o filă nouă.">Clauza 3 din articolul 382 din Codul civil al Federației Ruse).
Pentru orice eventualitate, permiteți-ne să vă reamintim condițiile „standard” pentru achiziționarea unui apartament de la o persoană fizică, care se aplică și în cazul atribuirii. Dacă contractul principal DDU a fost încheiat de Vânzător căsătorit , atunci pentru tranzacție va fi necesar. Și dacă apare în învățământul preșcolar copil minor sau cetatean incompetent , atunci Vânzătorul va trebui să prezinte și permisiunea pentru tranzacție de la Autoritățile de tutelă și tutelă.
Apropo de copii. Dacă se dovedește că fondurile de sprijin de stat sub formă de capital de maternitate (Ar trebui să existe informații despre acest lucru în DDU în sine.), atunci toți copiii Vânzătorului trebuie să fie prezenți și în grădiniță. Dacă acțiunile nu sunt alocate copiilor, atunci acesta poate deveni un motiv de recunoaștere a tranzacției inițiale și, prin urmare, și a cesiunii.
Este de remarcat mai ales că concesiune se aplica si in cazul constructiei case cooperatiste. Acord privind cesiunea drepturilor și obligațiilor unui participant Cooperativa de locuinte nu este supusă înregistrării de stat în Rosreestr și este reglementată de statutul cooperativei în sine.
Regulile și succesiunea acțiunilor la cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă sunt prezentate în diagrama noastră interactivă
